<<
>>

3. Право застройки в современном российском гражданском праве Институт застройки в советской России

Институт застройки как отдельный вещно-правовой институт был предусмотрен в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (ст. 71-84)1 и просуществовал вплоть до 1949 г.

Право застройки устанавливалось договором, требовавшим нотариального оформления, на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений.

Сторонами сделки являлись: коммунальные отделы, предоставлявшие городскую землю под застройку; кооперативные объединения (иные юридические лица), а также граждане, выступавшие в качестве застройщиков.

На застройщике лежали следующие обязанности:

1) возвести строение в установленный договором срок, причем начало строительства не могло быть отложено более чем на один год с момента заключения сделки;

2) уплачивать арендную плату, размер которой мог пересматриваться в сторону повышения не чаще чем каждые пять лет;

Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.

/55

t

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО правя застройки

3) соблюдать строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила при возведении и эксплуатации построек;

4) застраховать на случай пожара строения, находящиеся на участке;

5) нести общегосударственные и местные налоги и сборы, падающие на право застройки.

Застройщик был вправе:

1) пользоваться для строительных работ и последующего обслуживания зданий стройматериалами, находящимися на земле, включая право на их добычу;

2) пользоваться водой, устанавливать колодцы, обделывать родники и источники, находящиеся на предоставленной территории;

3) отчуждать право застройки и обременять его залогом. Причем соответствующие договоры требовали соблюдения даже более жесткой формы, чем сделки об установлении права застройки (ст. 72 ГК РСФСР 1922 г.), поскольку в первом случае помимо нотариального удостоверения необходима была еще и последующая регистрация акта в коммунальном отделе (согласно ст. 79 ГК РСФСР 1922 г.). Несоблюдение требуемой формы в обоих случаях влекло недействительность сделок. Заметим, что такое различие в порядке оформления по сути являлось мнимым, поскольку возникновение (установление) застроечного права и так было невозможно без участия коммунального отдела (ст. 71 ГК РСФСР 1922 г.), который автоматически вносил запись о праве застройки в соответствующей реестр.

Основаниями прекращения права застройки были:

а) соглашение сторон;

б) истечение срока договора;

в) переход права застройки к коммунальному отделу в результате публичных торгов. Такое последствие могло возникнуть в случае неисполнения застройщиком лежащих на нем обязанностей (просрочке платежей более чем за один год или других нарушений, влекущих уплату предусмотренной договором неустойки), в результате чего суд принимал решение об обращении взыскания на право застройки путем продажи его с торгов. Если покупателя не находилось, то, как было упомянуто, застройка переходила к коммунальному отделу (по сути имела место консолидация), в противном случае право не прекращалось, а переходило к новому субъекту.

Односторонний отказ застройщика от права не допускался.

При наличии любого из перечисленных оснований застройщик обязан был передать строения, находящиеся на земле, в исправном состоянии

156

3. Право застройки в современном российском гражданском праве

коммунальному отделу, который уплачивал ему стоимость построек к моменту их сдачи. Стоимость имущества определялась оценочной комиссией, решение которой застройщик мог обжаловать в судебном порядке.

Являлся ли застройщик собственником возведенного им строения? Вероятно, ответ будет отрицательным, так как, во-первых, право пользования зданием ограничивалось сроком действия договора, во-вторых, отчуждение и залог самого строения были невозможны отдельно от права застройки, и, в-третьих, застройщик не мог разрушить или ухудшить дом, а должен был передать его государству (в лице коммунального отдела) при прекращении договора. Следовательно, собственником здания следует признать государство, право собственности которого возникало с момента возведения постройки.

Для советской России право застройки было довольно удобным институтом гражданского права. Во-первых, он не расширял круга объектов средней и крупной частной собственности. Во-вторых - позволял привлечь частный капитал в сферу жилищного строительства1. Таким образом, для государства этот институт имел ряд преимуществ. Для частного лица он представлял интерес тем, что условия застройки позволяли за время пользования строением окупить часть затрат (если не все расходы) на его возведение, а окончательный расчет давал возможность получить дополнительную прибыль.

Тем не менее 26 августа 1948 г. Президиум Верховного Совета СССР принял Указ «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»2, на основе которого Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г.3 были внесены соответствующие изменения в российское законодательство. В частности, утратили силу ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., регулировавшие отношения застройки.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. № 152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»»4 был установлен новый порядок предоставления земли под за-

1 См.: Новицкая Т.Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 г. // Собственность: право и свобода: Сборник статей. М, 1992. С. 125.

2 Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.

3 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1949. № 8.

"* Собрание постановлений и распоряжений Совета Министров РСФСР. 1949. № 1. Ст. 6.

757

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО права застройки

стройку. Согласно ч. 2 подп. «а» п. 1 упомянутого постановления передача земельного участка застройщику происходила теперь на основании решения исполнительного комитета местного Совета депутатов трудящихся и оформлялась договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности. Следовательно, застройщик приобретал ограниченное вещное право на землю и ius dominii на возведенную на ней постройку.

Более того, Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г. имел обратную силу в отношении ранее заключенных договоров о праве застройки, которые были отменены, а дома, выстроенные на этом титуле, считались принадлежащими застройщикам на праве личной собственности. Таким образом, застройка как отдельный институт вещного права была упразднена и больше в нашем гражданском законодательстве уже не упоминалась.

Правда, Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.1 в ч. 1 п. 2 ст. 27 упоминали о праве граждан-арендаторов строить на арендованном участке жилые дома, но по согласованию с арендодателем и при соблюдении правил застройки. При этом здания и сооружения становились собственностью арендатора, если иное не было предусмотрено договором аренды. Последнее положение, вероятно, послужило основанием признания за гражданином особого вещного права владеть и пользоваться земельным участком для строго определенных нужд2.

Однако Основы законодательства об аренде ничего не говорили о судьбе строений по истечении срока аренды: мог ли арендатор требовать пролонгации договора, должен ли он был снести дом по требованию арендодателя, обязан ли последний компенсировать затраты на возведение постройки. Также не был решен вопрос о праве распоряжения зданием во время действия договора аренды земли. Мог ли арендатор продать строение, оставаясь при этом стороной договора аренды; если мог, то на каком титуле пользовался участком приобретатель сооружения? Единственным, что действительно приближало арендатора к субъекту ius in re aliena, была защита его права на имущество, полученное им по договору аренды, наравне с защитой, установленной в отношении права собственности (п.1 ст. 15 Основ об аренде).

1 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

2 См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М, 1991. С. 205.

158

3. Право застройки в современном российском гражданском праве

<< | >>
Источник: Копылов А.В.. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: «Статут»,. - 255 с.. 2000 {original}

Еще по теме 3. Право застройки в современном российском гражданском праве Институт застройки в советской России:

  1. 2. Право застройки в русском дореволюционном праве История происхождения права застройки в России
  2. Перспективы права застройки в современном законодательстве
  3. 3. Пожизненное наследуемое владение в современном российском гражданском праве Пожизненное наследуемое владение в советском гражданском праве
  4. Основания прекращения права застройки
  5. Понятие и признаки права застройки
  6. Установление права застройки
  7. РЕГЛАМЕНТАЦИЯ ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ
  8. III. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О НЕУСТОЙКЕ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
  9. ИСТОРИЯ ЗАСТРОЙКИ ПЕТЕРБУРГА
  10. ГЛАВА I. СЕРВИТУТЫ В РИМСКОМ, РУССКОМ ДОРЕВОЛЮЦИОННОМ И СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
  11. Власть, гражданское общество и право в современной России
  12. Копылов А.В.. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: «Статут»,. - 255 с., 2000
  13. 3. Земельные сервитуте современном российском гражданском праве Понятие и признаки земельных сервитутов
  14. ГЛАВА Ш. СТРОЕНИЕ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ: ОТ СУПЕРФИЦИЯ ДО ПРАВА ЗАСТРОЙКИ
  15. 1. Понятие и виды сделок в советском гражданском праве
  16. § 1. Понятие обязательств из причинения вреда в советском гражданском праве
  17. Глава IV Заселение и застройка Петербурга. — Переход городского центра на левый берег Невы. — План архитектора Леблона.
  18. § 1. Понятие противоправного действия в советском гражданском праве
  19. 1. Понятие юридического лица в советском гражданском праве
  20. Значение и виды сроков в советском гражданском праве
- Авторское право - Адвокатура России - Адвокатура Украины - Административное право России и зарубежных стран - Административное право Украины - Административный процесс - Арбитражный процесс - Бюджетная система - Вексельное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право России - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Лесное право - Международное право (шпаргалки) - Международное публичное право - Международное частное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Правовая охрана животного мира (контрольные) - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор в России - Прокурорский надзор в Украине - Семейное право - Судебная бухгалтерия Украины - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Теория государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право России - Уголовное право Украины - Уголовный процесс - Финансовое право - Хозяйственное право Украины - Экологическое право (курсовые) - Экологическое право (лекции) - Экономические преступления - Юридические лица -