3. Право застройки в современном российском гражданском праве Институт застройки в советской России

Институт застройки как отдельный вещно-правовой институт был предусмотрен в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. (ст. 71-84)1 и просуществовал вплоть до 1949 г.

Право застройки устанавливалось договором, требовавшим нотариального оформления, на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений.

На застройщике лежали следующие обязанности:

1) возвести строение в установленный договором срок, причем начало строительства не могло быть отложено более чем на один год с момента заключения сделки;

2) уплачивать арендную плату, размер которой мог пересматриваться в сторону повышения не чаще чем каждые пять лет;

Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.

/55

t

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО правя застройки

3) соблюдать строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила при возведении и эксплуатации построек;

4) застраховать на случай пожара строения, находящиеся на участке;

5) нести общегосударственные и местные налоги и сборы, падающие на право застройки.

Застройщик был вправе:

1) пользоваться для строительных работ и последующего обслуживания зданий стройматериалами, находящимися на земле, включая право на их добычу;

2) пользоваться водой, устанавливать колодцы, обделывать родники и источники, находящиеся на предоставленной территории;

3) отчуждать право застройки и обременять его залогом. Причем соответствующие договоры требовали соблюдения даже более жесткой формы, чем сделки об установлении права застройки (ст. 72 ГК РСФСР 1922 г.), поскольку в первом случае помимо нотариального удостоверения необходима была еще и последующая регистрация акта в коммунальном отделе (согласно ст. 79 ГК РСФСР 1922 г.). Несоблюдение требуемой формы в обоих случаях влекло недействительность сделок. Заметим, что такое различие в порядке оформления по сути являлось мнимым, поскольку возникновение (установление) застроечного права и так было невозможно без участия коммунального отдела (ст. 71 ГК РСФСР 1922 г.), который автоматически вносил запись о праве застройки в соответствующей реестр.

Основаниями прекращения права застройки были:

а) соглашение сторон;

б) истечение срока договора;

в) переход права застройки к коммунальному отделу в результате публичных торгов. Такое последствие могло возникнуть в случае неисполнения застройщиком лежащих на нем обязанностей (просрочке платежей более чем за один год или других нарушений, влекущих уплату предусмотренной договором неустойки), в результате чего суд принимал решение об обращении взыскания на право застройки путем продажи его с торгов. Если покупателя не находилось, то, как было упомянуто, застройка переходила к коммунальному отделу (по сути имела место консолидация), в противном случае право не прекращалось, а переходило к новому субъекту. Односторонний отказ застройщика от права не допускался.

При наличии любого из перечисленных оснований застройщик обязан был передать строения, находящиеся на земле, в исправном состоянии

156

3. Право застройки в современном российском гражданском праве

коммунальному отделу, который уплачивал ему стоимость построек к моменту их сдачи. Стоимость имущества определялась оценочной комиссией, решение которой застройщик мог обжаловать в судебном порядке.

Являлся ли застройщик собственником возведенного им строения? Вероятно, ответ будет отрицательным, так как, во-первых, право пользования зданием ограничивалось сроком действия договора, во-вторых, отчуждение и залог самого строения были невозможны отдельно от права застройки, и, в-третьих, застройщик не мог разрушить или ухудшить дом, а должен был передать его государству (в лице коммунального отдела) при прекращении договора. Следовательно, собственником здания следует признать государство, право собственности которого возникало с момента возведения постройки.

Для советской России право застройки было довольно удобным институтом гражданского права. Во-первых, он не расширял круга объектов средней и крупной частной собственности.

Тем не менее 26 августа 1948 г. Президиум Верховного Совета СССР принял Указ «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»2, на основе которого Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г.3 были внесены соответствующие изменения в российское законодательство. В частности, утратили силу ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., регулировавшие отношения застройки.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. № 152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»»4 был установлен новый порядок предоставления земли под за-

1 См.: Новицкая Т.Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 г. // Собственность: право и свобода: Сборник статей. М, 1992. С. 125.

2 Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. № 36.

3 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1949. № 8.

"* Собрание постановлений и распоряжений Совета Министров РСФСР. 1949. № 1. Ст. 6.

757

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО права застройки

стройку. Согласно ч. 2 подп. «а» п. 1 упомянутого постановления передача земельного участка застройщику происходила теперь на основании решения исполнительного комитета местного Совета депутатов трудящихся и оформлялась договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности. Следовательно, застройщик приобретал ограниченное вещное право на землю и ius dominii на возведенную на ней постройку.

Более того, Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 1 февраля 1949 г. имел обратную силу в отношении ранее заключенных договоров о праве застройки, которые были отменены, а дома, выстроенные на этом титуле, считались принадлежащими застройщикам на праве личной собственности. Таким образом, застройка как отдельный институт вещного права была упразднена и больше в нашем гражданском законодательстве уже не упоминалась.

Правда, Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.1 в ч. 1 п. 2 ст. 27 упоминали о праве граждан-арендаторов строить на арендованном участке жилые дома, но по согласованию с арендодателем и при соблюдении правил застройки. При этом здания и сооружения становились собственностью арендатора, если иное не было предусмотрено договором аренды. Последнее положение, вероятно, послужило основанием признания за гражданином особого вещного права владеть и пользоваться земельным участком для строго определенных нужд2.

Однако Основы законодательства об аренде ничего не говорили о судьбе строений по истечении срока аренды: мог ли арендатор требовать пролонгации договора, должен ли он был снести дом по требованию арендодателя, обязан ли последний компенсировать затраты на возведение постройки. Также не был решен вопрос о праве распоряжения зданием во время действия договора аренды земли. Мог ли арендатор продать строение, оставаясь при этом стороной договора аренды; если мог, то на каком титуле пользовался участком приобретатель сооружения? Единственным, что действительно приближало арендатора к субъекту ius in re aliena, была защита его права на имущество, полученное им по договору аренды, наравне с защитой, установленной в отношении права собственности (п.1 ст. 15 Основ об аренде).

1 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

2 См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М, 1991. С. 205.

158

3. Право застройки в современном российском гражданском праве