Основания прекращения права застройки

Право застройки теряло свою силу в следующих случаях:

1) по истечении срока, установленного договором. После наступления этого условия закрывался особый лист в реестре крепостных дел, который был открыт при заключении договора о застройке (п.

2) при слиянии в одном лице собственника земли и застройщика (п. 2 ст. 18 Закона). Если такое совпадение совершалось выкупом застройщиком участка в собственность, то имела место confusio, если же ius in re aliena приобреталось хозяином земли, то происходила consolidatio. В обоих случаях досрочное прекращение застройки соответствующим образом отражалось в реестре крепостных дел. При этом залог, сервитуты и иные обременения вещного характера, установленные на участок строителем,

1 См.: ГопхбаргА.Г. Закон о праве застройки. С. 8

152

_______2. Право застройки в русском дореволюционном праве

сохраняли свою силу на весь срок, оговоренный при заключении сделки о застройке (согласно ч. 1 ст. 24 Закона);

3) при наступлении отменительного (резолютивного) условия, предусмотренного соглашением сторон.

Данное основание не было прямо установлено в указанном Законе, хотя в проекте, одобренном Государственной Думой, соответствующая норма присутствовала. Полагаем, исключение из законопроекта упоминания о резолютивном условии вовсе не означает, что оно вообще не может быть включено в соглашение о предоставлении права застройки, поскольку сам Закон в ч. 2 ст. 26 упоминает о праве сторон внести в договор всякие условия, не противоречащие существенным признакам застройки. По мнению же Особой комиссии, работавшей над проектом, определять существо таких условий должны были не старшие нотариусы при утверждении актов о застройке, а исключительно суды;

4) в случае одностороннего отказа застройщика, который не стоит путать с римской дереликцией, поскольку в рассматриваемом Законе отказ совершался с соблюдением условий, указанных в его ст. 20, т.е. лишь при невозможности пользоваться участком, наступившей вследствие отчуждения части его для государственных или общественных нужд либо вследствие действия стихийных бедствий, результат которых был равносилен гибели предмета застройки. В иных случаях отказ от права не имел юридической силы, обязанности застройщика перед собственником по-прежнему сохранялись.

Следует ли из текста анализируемой статьи, что полная гибель участка не влекла прекращения права застройки, а только давала право его субъекту на односторонний отказ? Думается, нет, поскольку в ст. 20 речь идет о частичной невозможности пользования землей, полное же уничтожение имущества - общее основание для прекращения любого ius in re aliena, действительное и для права застройки;

5) по соглашению сторон до истечения срока договора о застройке, удостоверяемому старшим нотариусом посредством закрытия крепостного листа;

6) в случае смерти застройщика, не оставившего после себя наследников, либо в случае отказа последних принять наследство;

7) на основании волеизъявления собственника, которому участок потребовался для разработки полезных ископаемых (золота, платины, драгоценных и полудрагоценных камней и других, указанных в ст. 260 Устава горного), добыча которых была невозможна без повреждения находящихся на поверхности строений (согласно ст. 21 Закона от 23 июня 1912 г.).

153

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО права застройки

Правда, одно лишь волеизъявление хозяина только приостанавливало право пользования застройщика.

Зачитывалось ли время, прошедшее с момента приостановления пользования, в общий срок договора после возобновления права застройки по окончании разработки недр на участке? Иначе говоря, означало ли приостановление права пользования застройщика приостановление течения срока договора? На этот вопрос, по-видимому, следует ответить отрицательно (течение срока продолжалось и во время добычи ископаемых), в пользу чего свидетельствуют следующие соображения:

во-первых, на собственнике лежала обязанность возместить застройщику убытки (в том числе и недополученные доходы), причиненные приостановлением пользования участком (ст. 22 Закона);

во-вторых, если бы течение срока приостанавливалось, то осуществление застройщиком своих правомочий после устранения упомянутых помех могло бы привести к формальному превышению максимального срока действия, установленного законодательством для застройки. Проиллюстрируем это на примере. Через 45 лет после заключения договора сроком на 90 лет собственник приступил к добыче нефти, продолжавшейся 15 лет, по истечении которых застройщик вернулся на прежнее место. Сколько времени он может еще использовать участок: 45 лет (если срок действия договора приостанавливался) или 30 лет? Легко убедиться, что в первом случае срок действия договора будет равен 105 лет, что на 6 лет превысит предельно допустимые 99 лет;

8) в случае принудительной продажи права застройки с торгов по иску первого залогодержателя. Правда, как основание прекращения права застройки такая продажа действительна, если лицом, победившим на торгах, является собственник земли, обремененной этим правом. В других случаях будет иметь место не уничтожение, а переход права застройки к новому субъекту.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

С одной стороны, право застройки в России имело некоторые существенные отличия от римского суперфиция (бессрочность в римском и ограничение максимальным сроком в 99 лет в русском праве; установление права застройки только договором и множественность оснований возникновения для superficies (договор, завещательный отказ, судебное

154

3. Право застройки в современном российском гражданском праве

решение и давность); применение в Риме правила superficies solo cedit и нерешенность вопроса о статусе строений на чужой земле в законодательстве Российской империи; и наконец, предмет суперфициарного права -постройки и земля, на которой они находятся, а права застройки — чужой земельный участок, предоставляемый под постройку).

С другой стороны, право застройки, несомненно, своим происхождением обязано римскому суперфицию и в главных признаках сходно с ним (принадлежность к категории iura in re aliena, долгосрочность, отчуждаемость, возмездность, абсолютный характер защиты, характер использования чужой земли, предполагающий в обоих случаях ее застройку).

Итак, право застройки - оригинальный вещно-правовой институт русского гражданского права, имеющий своим историческим прототипом суперфициарное право Древнего Рима.