Перспективы права застройки в современном законодательстве

В настоящее время, как уже было отмечено, институт застройки в качестве самостоятельного ius in re aliena в действующем российском законодательстве нигде прямо не упоминается. Отсутствует он и в новом ГК РФ, и в упоминавшемся ранее проекте Земельного кодекса РФ, принятом Государственной Думой 11 июня 1997 г.

Отличия этого правомочия от суперфиция Древнего Рима и права застройки в Российской империи сводятся к следующему:

во-первых, как только что было замечено, в настоящее время право застройки в законодательстве рассматривается не как особое ius in re aliena, а лишь как одно из правомочий, составляющих содержание других вещных прав;

во-вторых, хотя право застройки не может отчуждаться как самостоятельное ius in re aliena, законодатель установил возможность отчуждения застройщиком самого строения, находящегося на чужом участке (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ), что влечет переход к приобретателю не только права собственности на дом, но и соответствующего ограниченного вещного права на землю;

в-третьих, предоставление владельцу или пользователю права застроить участок носит по действующему законодательству безвозмездный характер, поскольку собственник не имеет права требовать от застройщика вознаграждения ни за возведение, ни за дальнейшее пользование этой недвижимостью на его участке;

в-четвертых, если в римском и русском дореволюционном праве возведение постройки рассматривалось как обязанность застройщика, то в

159

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО права застройки

настоящее время владельцы и пользователи чужой земли решают вопрос о строительстве по своему усмотрению (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ПС РФ и п. 1 ст. 63, подп. 3 п. 1 ст. 78, п. 1 ст. 79 проекта Земельного кодекса РФ), если из условий пользования участком не вытекает иное.

Нужно заметить, что проект ЗК РФ (п. 6 ст. 61) предусматривает возможность предоставления земли в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование лицу с обязанностью застроить участок в определенные сроки. Но и в этом случае обязанность застройки не будет являться самостоятельным ius in re, представляя собой лишь одну из обязанностей, лежащих на владельце и пользователе земли. Невыполнение этой обязанности может повлечь для застройщика, если это предусмотрено в договоре, потерю соответствующего титула на участок (пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования).

Наконец, и в Гражданском кодексе РФ, и в проекте Земельного кодекса строения не рассматриваются как принадлежность к главной вещи (земле). Это подтверждается и тем, что застройщик приобретает право собственности на строение, возведенное им на чужой земле (отрицается принцип superficies solo cedit как частный случай действия ст. 135 ГК РФ), и тем, что переход права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом участке, влечет перенос соответствующего ограниченного вещного права на землю на нового собственника строений (ч. 1 п. 2 ст. 271, ч. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 88 проекта ЗК РФ).

Перечисленные различия объясняются, вероятно, тем, что в современном гражданском праве не проводится разграничения между пользованием чужой землей с целью сельскохозяйственной обработки (эмфитев-зис и чиншевое право) и использованием ее с целью застройки (суперфи-ций и право застройки) как отдельными категориями iura in re aliena, что имело место в римском и русском дореволюционном праве.

Целесообразно ли возвращение права застройки как самостоятельного ius in re в современное российское право? Существуют ли перспективы для развития этого института в современной России?

Думается, да. Такой вывод основывается на комплексе причин политического, экономического и юридического характера.

Политические предпосылки введения института застройки в современный имущественный оборот определяются универсальным характером данного ius in re aliena, которое может существовать как при наличии права частной собственности на землю и ее свободной купли-продажи, так и при отсутствии возможности обособления земельных участков на данном титуле.

3. Право застройки в современном российском гражданском праве

Вопрос о праве частной собственности имеет в современной России не столько юридическое, сколько политическое значение. Вокруг него сломано немало копий. В настоящее время в российском обществе нет единства мнений в решении этой проблемы. Ситуация, сложившаяся вокруг проекта нового Земельного кодекса РФ, который до сих пор не принят, служит тому подтверждением. Между тем история возникновения и развития суперфиция в Древнем Риме и права застройки в советской России убедительно доказывает, что данное ius in re (как и эмфитевзис) способно развиваться как на государственной, так и на частной земле. Для суперфиция не имеет принципиального значения, кто предоставляет участок под застройку: частный собственник или государство.

Следовательно, причин политического характера, препятствующих введению института застройки в гражданское право России, в настоящее время не существует. Более того, предоставление гражданам возможности владеть земельными участками на данном титуле позволит расширить перечень правовых форм реализации отношений земельной собственности - не столько через право частной собственности, сколько через систему ограниченных вещных прав на землю.

Не менее привлекательно выглядят перспективы права застройки и с экономической точки зрения. Существует несколько вариантов решения жилищного вопроса. С одной стороны, это приобретение земли в собственность с целью ее последующей застройки. Однако этот способ рассчитан в первую очередь на инвесторов-застройщиков, обладающих очень высокой платежеспособностью, что делает его недоступным в настоящий момент для подавляющего большинства россиян.

С другой стороны, возможна простая аренда земли с условием застройки. Этот вариант, несмотря на свою относительную дешевизну, также не лишен ряда недостатков. Во-первых, право арендатора по своей природе является срочным, что не порождает у застройщика уверенности в завтрашнем дне, во-вторых, в действующем гражданском законодательстве прямо не решен вопрос о том, кто является собственником жилого дома, возведенного на арендованном участке (арендатор-застройщик или арендодатель-собственник).

Наконец, существует еще один вариант: получить чужую землю в пользование на ограниченном вещном праве с обязанностью ее застройки. Этот путь не требует значительных расходов на приобретение самой земли (более того, государство может предоставлять участки под застройку вообще безвозмездно). Кроме того, у застройщика возникает не обязательственное, а ограниченное вещное (а значит, бессрочное) право как на

160

767

6'/4 А.

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция ДО права застройки

землю, так и на постройку, что стимулирует его безбоязненно инвестировать средства в жилищное строительство. Думается, приобретение земли на праве застройки способно будет в первую очередь удовлетворить жилищные потребности формирующегося сегодня в России «среднего» класса.

Юридические предпосылки возвращения права застройки в лоно семьи iura in re aliena очевидны. Во-первых, сама история российской цивилистики свидетельствует в пользу этого. И принятый в 1912 г. Закон о праве застройки, и особенно существование аналогичного правового института в советском гражданском праве с 1922 по 1949 г. (ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г.) позволяют с уверенностью утверждать, что право застройки - органичный элемент российской системы ограниченных вещных прав.

За период существования права застройки накоплен немалый опыт его практического применения, который позволит избежать повторения некоторых ошибок в правовом регулировании этого института в будущем. Например, совершенно ясно, что в случае восстановления института застройки в российском законодательстве необходимо будет предусмотреть не только публичный, но и частноправовой (договорный) порядок установления права застройки, а также ясно решить вопрос о титуле застройщика в отношении возведенного им на участке строения.

Во-вторых, именно сегодня возврат права застройки в систему iura in re может пройти наиболее безболезненно. Дело в том, что институт вещных прав на землю в российском праве в настоящее время еще окончательно не сформировался (гл. 17 Гражданского кодекса РФ не вступила в силу, а новый Земельный кодекс РФ до сих пор не принят). Следовательно, в настоящий момент легче всего внести изменения в упомянутую главу ГК РФ, а также дополнить соответствующими нормами проект ЗК с тем, чтобы перечисленные законодательные акты сразу были приняты в редакции, включающей в себя не только пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, но и право застройки чужой земли как самостоятельное ограниченное вещное право.

Полагаем, что необходимо внести следующие изменения в гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации:

во-первых, дополнить ст. 263 ГК РФ пунктами третьим, четвертым и пятым:

«3. Собственник земельного участка вправе предоставить его под застройку другому лицу по договору за вознаграждение.

162

3. Право застройки в современном российском гражданском праве

Право застройки устанавливается по соглашению сторон на срок не менее... лет1 или бессрочно.

4. Договор о застройке земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора о застройке земельного участка влечет его недействительность.

5. Право застройки земельного участка подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация права застройки проводится на основании заявления лица, в пользу которого установлено право застройки, при наличии у него договора о застройке.

Право застройки вступает в силу с момента его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

во-вторых, включить в Гражданский кодекс ст. 263 и 263 в следующей редакции:

«Статья 263. Права и обязанности застройщика.

1. Застройщик владеет и пользуется строением на чужой земле; принадлежащее ему право застройки переходит по наследству, отчуждается, может быть заложено и обременено сервитутами без согласия собственника земли.

2. Право застройки распространяется и на такую часть предоставленного по договору участка, которая хотя и не предназначена под строение, но должна служить для обслуживания самой постройки.

3. Застройщик вправе для возведения и хозяйственного обслуживания строения использовать находящиеся на участке строительные материалы, а также пользоваться источниками воды для собственных нужд.

4. Застройщик несет публичные повинности, лежащие на земельном участке.

5. Застройщик обязан уплачивать вознаграждение за пользование участком собственнику земли, размер и сроки внесения которого определяются в договоре.

6. Застройщик не пользуется правом выкупа в собственность предоставленного ему земельного участка, если иное не установлено договором.

1 В любом случае минимальный срок договора о застройке должен превышать максимальный срок для аренды недвижимости, если последний будет установлен в порядке, предусмотренном в ч. 1 п. 3 ст. 610 ГК РФ. В проекте же ЗК РФ (п. 3 ст. 50) предельный срок аренды земельного участка, например, равен пятидесяти годам. 163

Глава HI. Строение на чужой земле: от суперфиция до правя застройки

7. Застройщик обязан возвести на полученной земле строение в срок, установленный договором, с соблюдением строительных норм и правил и иных условий, предусмотренных соглашением сторон.

8. Право собственности на возведенные постройки приобретает собственник земельного участка».

Следует заметить, что застройщик вправе отчуждать другим лицам не само отдельно взятое здание на чужой земле, а ограниченное вещное право, размер вознаграждения за уступку которого, несомненно, будет зависеть от стоимости строений и сооружений, находящихся на участке. В связи с этим необходимо подчеркнуть, что к отношениям застройки нельзя будет применить положение, установленное в ч. 1 п. 2 ст. 271 и ч. 2 п. 3 ст. 52 ГК РФ, так как в предлагаемой нами редакции института застройки исключается возможность несовпадения в одном лице права собственности на землю и на возведенные на ней по договору о застройке строения.

«Статья 263 . Основания прекращения права застройки.

Право застройки прекращается:

1) по соглашению сторон;

2) истечением срока, если право застройки было установлено на срок;

3) наступлением отменительного условия, предусмотренного сторонами договора;

4) совпадением в одном лице права застройки с правом собственности на земельный участок;

5) по требованию собственника, если застройщик не исполняет обязанности, установленные в пунктах 4, 5, 7 статьи 263 ;

6) по иным основаниям, предусмотренным в договоре.

При прекращении права застройки соглашением сторон или в силу пунктов 2, 3 настоящей статьи собственник земли обязан компенсировать застройщику средства, затраченные на строительство предусмотренных договором зданий и сооружений.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения права застройки, которое сохраняет свою силу и для нового собственника земли».

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ ЦИТИРУЕМЫХ ЛАТИНСКИХ ИСТОЧНИКОВ

С. - Кодекс Юстиниана.

Например, С. 4.66.1 означает: Кодекс Юстиниана, книга 4, титул 66, конституция 1.

D. - Дигесты Юстиниана.

Например, D. 8.1.14.1 означает: Дигесты Юстиниана, книга 8, титул 1, фрагмент 14, параграф 1.

G. - Институции Гая.

Например, G. 3.145 означает: Иснституции Гая, книга 3, параграф 145.

I. - Институции Юстиниана.

Например, I. 2.4.3. означает: Институции Юстининана, книга 2, титул 4, параграф 3.

UIp. Fr. - Фрагменты Домиция Ульпиана.

Например, Ulp. Fr. 19.1 означает: Фрагменты Домиция Ульпиана, фрагмент 19, параграф 1.

6 А. В. Копылов

Список использованной литературы

/. Нормативные акты