Понятие и признаки права застройки

Под правом застройки понимается вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение2.

1. Право застройки есть вещное право; его субъект владеет и пользуется участком независимо от хозяина земли, защищается вещными исками против всех третьих лиц, в том числе и против самого собственника.

Как вещное право застройка носит ограниченный характер, относясь к категории iura in re aliena, и является производным от права собственности на землю другого лица, поскольку устанавливается только по распоряжению самого хозяина участка (ст. 1 Закона о праве застройки от 23 июня 1912 г.). Вместе с тем само владение застройщика строго целевое, так как пользование участком возможно только для возведения строения в установленный договором срок. Конечно, это не значит, что вся земля будет

_______2. Право застройки в русском дореволюционном праве

застроена, но в любом случае незастроенная поверхность должна использоваться для нужд самой постройки.

Последний признак позволяет отличить институт застройки от чин-шевого владения (также ius in re), в котором земля использовалась прежде всего для сельскохозяйственного производства, хотя бы и сопряженного с возможностью (а не обязанностью) чиншевика вести строительные работы. Общим же свойством этих iura in re aliena no русскому гражданскому законодательству было то, что предметом в обоих случаях мог быть только земельный участок.

В римской цивилистике, напомним, предмет суперфиция формулировался как «строение на чужой земле». Объяснение такой коллизии, вероятно, следует искать в ответе на вопрос, применимо ли правило superficies solo cedit к гражданскому праву Российской империи (об этом будет сказано несколько позднее).

Наконец, рассматривая соотношение застройки и сервитутного права (другого ius in re), следует заметить, что от личного сервитута право застройки отличается возмездностью и отчуждаемостью, а от вещного -еще и тем, что оно принадлежит определенному лицу, а не любому собственнику данной недвижимости и не основано на связи господствующего и служащего участка1.

2. Право застройки есть срочное право, устанавливаемое по соглашению сторон на сроки не менее 36 и не более 99 лет (ст. 3 Закона от 23 июня 1912 г.).

Минимальный срок в 36 лет был установлен по нескольким причинам: во-первых, поскольку право застройки рассматривалось в законопроекте как ius in re aliena, то краткий срок не мог соответствовать самой природе этого института2; во-вторых, по расчетам Комиссии о чиншевом праве, участвовавшей в работе над проектом закона о застройке, 36 лет составляли minimum времени, в течение которого сохранялись самые дешевые строения, а расходы на сооружение здания не могли окупиться за меньший период. И, наконец, в-третьих, этот срок, будучи minimum'oM для застройки, предусматривался как максимальный в проекте Гражданского уложения в отношении найма недвижимого имущества (соответствующий Закон был принят 15 марта 1911 г., т.е. еще до Закона о праве застройки). При этом наем поземельного имущества на срок более 36 лет, возникший до 23 июня 1912 г. (если это соответствовало специальным

1 Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1.

2 См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I: Общая часть и вещное право. Киев, 1914. С. 267.

140

См.: Mumunuuo М.И. Право застройки: Опыт цивилистического исследования института.

Киев, 1914. С. 59.

См.: Выставки» В., Минин М. Закон 23 июня 1912 г. о праве застройки. М., 1913. С. 15.

141

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки

правилам ранее действовавшего законодательства), сохранял свое действие в качестве обязательственного права и после принятия Закона о праве застройки. Сделки об установлении застройки сроком менее 36 лет признавались недействительными (такое последствие имело место и в отношении договоров, заключенных без указания срока).

Если необходимость определения минимального срока застройки при создании соответствующего законопроекта не вызвала никаких разногласий, то вопрос об ограничении этого института предельным сроком решался не столь однозначно. Так, в ст. 2 проекта Министерства внутренних дел и Государственной Думы России было указано, что «право застройки может устанавливаться на вечные времена или на срок по соглашению сторон, но не менее 36 лет»1. В данном случае разработчики использовали соответствующие нормы германского Гражданского уложения, которое заимствовало положения римского суперфиция, сохранявшего действие как на время (источники упоминают 90 лет), так и на неограниченный срок.

Мнения 15 членов Особой комиссии Государственного Совета, рассматривавшей названный проект, разделились. Меньшее число участников Комиссии полагали справедливой возможность существования вечной застройки, поскольку бессрочность более всего характерна для вещных прав. Практическим подтверждением такой позиции служило чиншевое владение, действовавшее в Западных губерниях и Новороссийском крае Российской империи.

Однако большинство членов отстаивали другую точку зрения, считая возможным ограничить данное ius in re aliena максимальным сроком. Объяснения приводились следующие: бессрочный характер застройки существенно ограничит правомочия хозяина земли, превратив его титул в пустой звук («голое» право), а фактическим собственником окажется застройщик, что приведет к дроблению права собственности на поземельное имущество. К тому же в такой редакции застройка будет мало отличаться от чиншевого права, которое в данный исторический период рассматривалось законодателем как вещный институт, чуждый российскому гражданскому праву. Эта позиция и была представлена в Докладе Особой комиссии Государственному Совету и получила официальное признание в новой редакции ст. 3 Закона от 23 июня 1912г. Следует также заметить, что соглашение об установлении права застройки продолжительностью более 99 лет считалось действительным только в течение максимального 99-летнего срока (кстати, ана-

1 Цит. по: Виленкин М.В., Выдрин А.С. Закон о праве застройки. М, 1913. С. 33.

142

_______2. Право застройки в русском дореволюционном праве_______

логичное правило применялось в ч. 4 ст. 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. в отношении имущественного найма).

В самом договоре указывалась либо продолжительность срока, либо он обозначался календарными датами. Поскольку для заключения сделки о застройке требовались не только письменная форма, но и последующая регистрация договора крепостным порядком (ст. 26 Закона от 23 июня 1912 г.), то вещное право застройщика возникало с момента утверждения акта старшим нотариусом, которое сопровождалось открытием особого листа в реестре крепостных дел. Несоблюдение установленного порядка влекло недействительность договора о застройке.

Значит, если стороны соглашения оговаривали только продолжительность застройки, то течение срока в этом случае начиналось с момента регистрации сделки старшим нотариусом. В случаях определения срока календарными датами (например, с 10 октября 1914 г. по 10 октября 1994 г.) необходимо было рассчитать так, чтобы регистрация произошла в день первой даты (10 октября 1914 г.), иначе действительное возникновение вещного права происходило позднее (с момента фактического утверждения акта нотариусом, а не с 10 октября), что влекло уменьшение продолжительности действия этого ius in re. Если же лист в реестре крепостных дел открывался ранее начальной даты, установленной сторонами (например, 5 октября), то договор считался заключенным с отлагательным сроком, по наступлении которого (10 числа указанного месяца) и возникало право застройщика.

3. Право застройки отчуждаемо и переходит по наследству (ст. 2 Закона от 23 июня 1912 г.). Этим признаком оно, как ранее упоминалось, отличается от сервитутов.

Отчуждение права застройки могло осуществляться как добровольно, так и с торгов, но только на время его действия. Согласия собственника земли на передачу застройки третьим лицам не требовалось, не имел он и права преимущественной купли в случае продажи. Запрещение или отмена отчуждаемости застройки, установленные в договорном порядке, не имели юридической силы.

143

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфициядо права застройки

все же возникала, и в случае ее нарушения собственник мог предъявить ему иск о возмещении вреда1, но действительность самой сделки по передаче права он оспорить не мог. Естественно, на нового приобретателя личные обязательства прежнего владельца не переходили.

Если договор об установлении права застройки облагался только гербовыми сборами, то отчуждение права - как добровольное, так и с торгов - совершалось в порядке, предусмотренном для недвижимого имущества. Поэтому при утверждении акта о приобретении застройки взимались еще и крепостные пошлины (при добровольном возмездном отчуждении в размере 4% вознаграждения, получаемого застройщиком, а при продаже с публичных торгов - 4% сверх суммы, предложенной покупателем этого права, согласно ст, 1162 Устава гражданского судопроизводства).

Наследуемость права застройки означала, что оно не прекращалось смертью первого приобретателя, а переходило по наследству к другим лицам. Соглашение сторон об отмене наследуемости застройки являлось ничтожным. В случае же личного обязательства застройщика, ограничивающего его правомочие распоряжаться своим правом mortis causa (обещание не составлять завещания или не упоминать в нем определенных лиц), последствия неисполнения были аналогичны ущемлению отчуждаемости застройки, т.е. собственник участка имел только личный иск против строителя, но не мог оспорить прав третьих лиц (наследников застройщика).

Само наследование права застройки осуществлялось по правилам, предусмотренным для недвижимого имущества (поэтому при наследовании по закону переживший супруг получал из него не четверть, а седьмую часть).

4. Право застройки носит возмездный характер (ст. 13 Закона от 23 июня 1912 г.). Следовательно, нельзя установить это право дарением или пожертвованием.

Закон, однако, не указывает цели возмездности застройки. Поэтому возникает вопрос, будет ли действительна застройка, если вознаграждение, выплачиваемое собственнику земли, носит символический характер (например, 3 руб. в год). Формально такое соглашение отвечает всем требованиям ст. 13, а значит, явная несоразмерность вознаграждения сама по себе не влечет недействительности договора о застройке, если только не будет доказано, что совершенная сделка является притворной, имеющей целью прикрыть другую сделку (дарение, например), которую стороны в действительности хотели заключить. В этом случае оба договора будут

______2. Право застройки в русском Дореволюционпом праве

ничтожными (притворный как незаконный вообще, а прикрываемый как невозможный для установления отношений застройки).

Вознаграждение в пользу хозяина земли в форме личных услуг строителя не допускалось под страхом недействительности всей сделки (ст. 14 Закона от 23 июня 1912 г.). Такой запрет имел целью воспрепятст-. вовать установлению личной зависимости застройщиков от землевладельцев, тем более что соглашение с таким условием являлось бы договором личного найма1, т.е. чисто обязательственным правоотношением. К тому же в случае отчуждения застройки с личной обязанностью возникала проблема с правопреемством, поскольку на нового приобретателя обременения такого рода перейти не могли. Не допускалось также установление вознаграждения в виде обязанности застройщика быть поверенным собственника земли или исполнить подряд в пользу последнего, так как упомянутые обязательства носили характер личных услуг землевладельцу. Сделка являлась ничтожной и в случаях, когда плата предусматривалась одновременно и в законной форме, и в виде личной услуги.

Условие о размере платы (согласно ст. 13) не могло быть изменено в одностороннем порядке, если иное не было предусмотрено соглашением сторон, которые могли установить в договоре о застройке возможность 'увеличения или уменьшения вознаграждения либо по истечении определенных -промежутков времени (скажем, с тем чтобы размер платы соответствовал экономическим условиям будущего времени), либо в случае наступления точно определенного события (например, плата увеличивалась при проведении через участок ранее проектируемой железной дороги и уменьшалась, если проект был заморожен). Кроме того, в акт о застройке можно было включить оговорку, позволявшую при наличии вышеупомянутых оснований заменить периодическое взыскание solarium'a единовременным взносом. Случайное уничтожение или повреждение строения не являлось (подобно римскому суперфицию) поводом для сбавки платы за застройку, если контрагенты не предусмотрели в договоре иного. Это объяснялось следующими причинами: во-первых, в аналогичном случае remissio mersedis не допускалась действующим гражданским законодательством даже в отношении краткосрочного имущественного найма; во-вторых, обычное вознаграждение за право застройки было меньше средней арендной платы за использование равновеликого участка в рамках найма, к тому же строитель вполне мог застраховать здание на случай гибели или ухудшения2.

' См.: Шершенееич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. M, 1914. С. 413.

144

1 См.: Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий. СПб., 1913. С. 70.

2 См.: Виленкин М.В., ВыдринА.С. Закон о праве застройки. С. 51.

145

Глава III. Строение на чужой земле: от суперфицияло права застройки

2. Право застройки в русском дореволюционном праве

Собственнику земли были предоставлены определенные гарантии, обеспечивавшие взыскание solarium'a с застройщика (согласно ст. 16 Закона от 23 июня 1912 г.). Так, в случае раздробления участка застройщиком между несколькими лицами без согласия хозяина новые приобретатели (а также и прежний пользователь, если он сохранил право на часть застройки) отвечали перед dominus'oM в солидарном порядке, а не соразмерно своей доле. Должник, полностью исполнивший обязательство перед хозяином, приобретал право регресса к остальным застройщикам, которые отвечали перед ним уже в долевом порядке. Правда, ответственность новых владельцев не распространялась на недоимки, числившиеся за первоначальным строителем до момента отчуждения им права застройки1. Если же передача ius in re в пользу нескольких лиц происходила с согласия собственника или в порядке наследования, то приобретатели отвечали за внесение платежей в долевом порядке.

Кроме этого, за шестимесячную просрочку внесения платы собственник мог обратить взыскание на само право застройки и на возведенные на участке строения (ч. 1 ст. 17 Закона от 23 июня 1912 г.). Однако еще до истечения указанного времени хозяин мог принять меры для обеспечения будущего иска наложением запрещения на право застройки и ареста на сами здания. Срок давности по такому иску составлял два года и исчислялся с момента просрочки, а не по истечении 6 месяцев с этой даты. Дополнительной привилегией dominus'a являлось и то, что требование о погашении обязательства, сделанное в соответствии с только что упомянутыми условиями, в течение одного года после вступления в силу судебного решения пользовалось правом преимущественного удовлетворения перед всеми остальными кредиторами застройщика, в том числе и против тех, которые являлись залогодержателями права застройки.

В отношении другого имущества должника собственник земли мог удовлетворить свои претензии в порядке, предусмотренном в ч. 2 ст. 17 Закона от 23 июня 1912 г., т.е. он был вправе предъявить иск о присуждении ему недоимок тотчас по наступлении срока платежа (а не через 6 месяцев). Но в этом случае взыскание не могло быть обращено на застройку, а сам истец не имел никаких привилегий перед остальными кредиторами.

Подводя итог характеристике возмездности застройки, подчеркнем, что аналогично римскому суперфицию право застройки не могло быть прекращено по инициативе собственника в случае неисполнения застройщиком обязанности своевременно уплачивать solarium.