Образование института эмфитевтической аренды в Риме

От ius in agro vectigali отличалось право, носящее название «эмфитевзис». Этот институт имел весьма древнее происхождение в практике Египта и Карфагена. Что касается самого слова emphyteusis, то оно греческого происхождения и буквально означает насаждать, обрабатывать.

В самом Риме отношения эмфитевтической наследственной аренды стали применяться с III в. н.э. преимущественно к фискальным императорским землям (fundi patrimoniales), находившимся вследствие набегов германских племен в опустошенном состоянии. Причем главной целью сдачи в аренду пустопорожних земель было не столько получение доходов, сколько заселение приграничных территорий и включение некультивированных земель в сельскохозяйственный оборот3. Земли эти сдавались в аренду для обработки римским гражданам с обязанностью платить за это определенную сумму денег. Эта плата называлась canon, pensio,

1 См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М, 1948. С. 233.

2 См.:Дернбург Г. Пандекты. Т. I. Ч. 2. С. 259.

3 См.: Ko.iomuHCKuu Н.Д. История римского права: Курс лекций. Казань, 1911. С. 269.

82

reditum1, а само право именовалось ius emphyteuticum или emphyteusis; сначала это арендное право имело характер обязательственного, а затем (подобно ius in agro vectigali и по тем же причинам) приобрело характер вещного.

Первоначально эти два института имели некоторые различия в лицах, отдававших землю в аренду, и в условиях самой отдачи2 (в векти-гальном праве на арендатора не возлагалась обязанность по обработке земли3; он пользовался правом на сбавку арендной платы в случае неурожая; не был стеснен правом преимущественной купли со стороны собственника4, как это было в эмфитевтическом праве).

Причина этого, думается, состоит в том, что в первом случае собственники земли преследовали прежде всего имущественные интересы (это не касается начального использования ius in agro vectigali), во втором же главное значение придавалось решению некоторых социальных задач (формирование класса средних землевладельцев, лояльных к императору; заселение пустующих провинциальных земель, отошедших к Империи вследствие ведения удачной экспансионистской политики; и наконец, вечная проблема подъема сельскохозяйственного производства). Правда, некоторые цивилисты придерживались иной точки зрения, считая, что «эмфитевзис возникал вследствие только желания государства найти плательщика подати для заброшенных земель»5, обращая таким образом свое внимание лишь на казначейские интересы правительства. С этим трудно согласиться, поскольку размер канона был слишком мал (меньше обычной арендной платы), чтобы удовлетворить фискальный аппетит государства.

Сближение ius in agro vectigali и emphyteusis усилилось, когда в IV в.

1 См.: Нерсесов Н.И. Римское вещное право. С. 181—182.

См.: Марецолль Т. Учебник римского гражданского права. М., 1867. С. 13. J См.: Виноградов П.Г. Происхождение феодальных отношений в лангобардской Италии.

СПб., 1880. С.70.

См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. П. Кн. 3. С. 122. 5 Хвостов В.М. История римского права. М., 1919. С. 412.

83

1. Эмфитевзис в римском частном праве

Глава П. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима до наших дней

Эти два института просуществовали параллельно до Юстиниана, который слил их в один под именем emphyteusis (D. 6.3)'. В это же время постановления Юстиниана закрепляют возможность сдачи земельных участков в аренду со стороны частных лиц2. Термин emphyteusis был перенесен на все земли, сдаваемые в наследственную аренду, - не только на пустующие, но и на обработанные земли. Термины emphyteusis, ager em-phyteuticarius обозначают теперь всякий сельскохозяйственный участок, составляющий предмет наследственной аренды.

Перечислим роды земель, на которые с этого времени распространялось эмфитевтическое право:

а) государственные земли (agri vectigales), за исключением тех, которые по аграрным законам поступили в частную собственность;

б) городские земли (agri municipales)3;

в) земли императора (agri fiscales), которыми ведали финансовые чиновники; являясь императорскими вольноотпущенниками, они и отдавали это имущество в бессрочную аренду;

г) земли жреческих коллегий (agri sacerdotales);

д) собственно agri emphyteutici, образовавшиеся в век Империи4.

Когда были завоеваны обширные земли на Востоке и когда над ними нависла тяжелая рука римских чиновников, ведение частного хозяйства из-за многочисленных налогов, поборов и других повинностей в пользу правителей стало невыгодным. Собственники начали отказываться от обработки своей земли и прекратили платить налоги. Правительство решает судьбу брошенных участков, отдавая их лицам, согласившимся обрабатывать землю и нести налоговое бремя. В пользу собственника они должны были платить ничтожный canon.

Таким образом, во время христианских императоров эмфитевзис получает наибольшее распространение, чему в немалой степени способствовало, как уже ранее отмечалось, сосредоточение поземельных иму-ществ в руках отдельных лиц и запустение земли от недостатка культуры5.