Права и обязанности субъектта эмфитевтического права

Права, принадлежащие эмфитевтору, были очень обширны, но тем не менее они составляли лишь право на чужую вещь (ius in re aliena)4.

Эмфтевтор имел следующие правомочия:

1. Право владения вещью. Спорно', следует ли приписывать ему первоначальное владение вещью, или производное владение, или же владение правом. Поскольку эмфитевтор, несомненно, не имеет animus domini, то первое мнение безосновательно. Третье мнение нельзя признать справедливым потому, что арендатор agri vectigales и emphyteuticarii в источниках прямо называется лицом qui agrum possidet5. Стало быть, эмфитевтор является производным владельцем участка.

1. Эмфитевзис в римском частном праве

Таким образом, эмфитевтор был юридическим владельцем вещи и, следовательно, имел возможность использовать посессорные интердикты для защиты владения, если он встречал помехи при осуществлении своего права. Фактически его владение почти не отличалось от владения собственника: эмфитевтору присущ сам факт обладания вещью - corpus possidenti, безусловное желание обладать вещью в своих собственных интересах - animus possidenti, а также намерение быть собственником вещи в хозяйственном отношении'. Emphyteuta приобретал право собственности на плоды в самый момент их отделения (separatio), специального акта perceptio не требовалось.

Возникало ли у эмфитевтора право собственности на клад, найденный на эмфитевтическом участке?

Одни ученые полагают, что клад принадлежал содержателю аренды2. Другие романисты утверждают, что клад должен быть разделен между собственником и арендатором имения3. И наконец, третьи считают, что в лице emphyteuta не может возникнуть права собственности на найденные у него клады4.

Напомним, что в цивильном праве thesaurus всецело представлял приращение недвижимой собственности, т.е. рассматривался как принадлежность к главной вещи, следовательно, действовало правило: «подчиненная вещь следует судьбе главной». В итоге находчик не получал ничего. Но по предписанию императора Адриана с конца II в. н.э. был установлен справедливый компромисс: одна половина клада принадлежит собственнику земли, другая - находчику, если только он не умышленно разыскивал на чужом участке клад (I. 2.1.39)'. При этом приобретение клада стало рассматриваться как отдельный вид оккупации (находчик становился собственником всего клада, но был связан обязательством отдать половину собственнику земли).

Следовательно, приобрести ius dominii на весь клад эмфитевтор никак не мог, поскольку не имел титула собственника земли; половина клада могла стать собственностью арендатора, если он сам выступал в качестве находчика; в случае случайного завладения thesaurus'oM со стороны

1 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. II. Кн. 3. С. 126; Капустин М. Институции римского права. М., 1880. С.200.

2 См.: Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 244; Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. Т. I. С. 460. См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 11. Кн. 3. С. 126—127.

4 См.: ШимановскийМ.В. О чиншевых правоотношениях. Одесса, 1886. С. 16.

5 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 11. Кн. 3. С. 127.

90

1 См.: Зом Р. Институции: История и система римского гражданского права. Сергиев Посад, 1916. С. 346.

2 См.: Рождественский Н. Римское гражданское право. С. 200.

3 См.: ДернбургГ. Пандекты. Том 1. Ч. 2. С. 266.

4 См.: Нерсесов Н.И. Римское вещное право. С. 183.

3 См.: Институции императора Юстиниана / Пер. Ф. Проскурякова. СПб., 1859. С. 69.

91

Глава П. Пожизненное наследуемое владение; от Древнего Рима ДО наших дней

третьего лица emphyteuta вообще ничего не получал, так как клад делился между собственником участка и находчиком.

2. Право пользования вещью. Эмфитевтор получал право полного, исключительного пользования и удержания за собой чужого поземельного имущества. Арендуемое имение в экономическом смысле можно включить в состав его имущества. Отсюда и приобретение эмфитевтором права собственности не только на плоды, возникающее с момента их separatio, но и вообще на весь доход от земли (кроме клада). Арендатор не был связан требованием относиться к вещи согласно ее экономическому назначению, поэтому он был вправе приспособить вещь ко всякому пользованию: на пахотном поле устроить виноградники, жилое помещение переоборудовать в склад для хранения сельскохозяйственной продукции, лишь бы только это не привело к ухудшению вещи. Но за произведенные издержки эмфитевтор не мог требовать вознаграждения с dominus'a участка.

3. Право устанавливать сервитута и закладное право на землю. Эмфитевтор без согласия собственника мог устанавливать на арендуемое имущество реальные и обязательственные повинности, в том числе сервитута и право залога. Когда имение возвращалось к собственнику, тогда все повинности (в том числе и закладное право), сделанные без согласия хозяина, прекращались.

4. Право свободного распоряжения имением при жизни и на случай смерти. При распоряжении участком эмфитевтором передается, конечно, ius emphyteuticum, а не ius dominii, ибо действует правило nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet (D. 50.17.54)', означающее, что никто не может перенести на другого больше права, чем он имеет сам2. По смерти арендатора имение, как церковное, так и светское, переходило к его наследникам по завещанию или по закону.

При жизни emphyteuta мог передать принадлежащее ему право пользования другим лицам по negotia inter vivos.

Эмфитевзис мог быть предметом возмездного отчуждения со стороны эмфитевтора лишь настолько, насколько он им улучшен, насколько земля, находясь в его владении, сделалась плодороднее и приносит больше выгод. Эти-то улучшения и продавались эмфитевтором3. Сказанным объясняется то обстоятельство, что здесь невозможна дерелик-

1. Эмфитевзис в римском частном праве

ция (односторонний отказ от права на вещь), однако этот факт не всеми признается1.

На эмфитевторе лежали следующие обязанности:

1. Не приводить участок в худшее состояние, в противном случае хозяин мог выселить арендатора при условии, что ухудшение произошло по вине последнего и было значительным. Первоначально обязанность сохранять имение в исправности относилась только к церковным участкам, но практика распространила ее и на светские эмфитевзисы. Предположение о том, что арендатор был обязан не только не ухудшать, но и улучшать имение2, следует признать неверным, если, конечно, такая оговорка не была установлена особым соглашением сторон договора. Нельзя согласиться и с тем, что emphyteuta обязан был сохранять имение только в том виде, в котором он получил его от собственника3. Эмфитевтор не был связан экономическим назначением и мог изменять субстанцию вещи, лишь бы не ухудшать ее.

2. Нести повинности, лежащие на вещи, в частности платить подати и налоги, в подтверждение внесения которых эмфитевтор представлял собственнику земли квитанцию об уплате.

3. Платить хозяину ежегодный канон в установленные договором сроки. Сведения о платеже сапоп'а заносились в кадастровую книгу.

Канон имел следующие свойства: а) он мог выражаться в денежной или натуральной форме; б) размер сапоп'а не подлежал изменению путем одностороннего волеизъявления одной из сторон договора; в) арендатор освобождался от уплаты канона только в случае полного разрушения имения. Размер платы не мог быть уменьшен по причине частичного разрушения объекта, неурожая или других каких-либо несчастных случаев. Неизменность платежа, вероятно, объясняется тем, что его величина и так обычно была ниже средней ставки арендной платы; г) canon вносился в сроки, установленные эмфитевтическим договором; д) неплатеж сапоп'а в течение трех лет на светских землях (для церковных срок был сокращен до двух лет) влек за собой безусловное прекращение права арендатора, который к тому же лишался права требовать вознаграждения за сделанные им улучшения4.

1 Corpus Iuris Civilis. Vol. I: Institutiones. Digesta / Ed. P. Krueger, Th. Mommsen. Berolini, 1908. P. 922.

2 См.: Бартошек М. Римское право. С. 430.

3 См.: Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. Т. I. С. 459.

92

1 См., напр.: Дернбург Г. Пандекты. Т. I. С. 267; Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. С. 224.

~ См.: Рождественский Н. Римское гражданское право. Т. 2. С. 202.

3 См.: Крылов Н.И. Система римского гражданского права. Т. 1. С. 159. См.: Капустин М. Институции римского права. С. 200.

93

Глава II. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима ДО наших дней

По своей юридической природе канон представлял особую арендную плату, которая, во-первых, являлась не столько вознаграждением за право пользования, сколько знаком признания права собственности хозяина, и, во-вторых, не находилась в прямой связи с доходностью участка. Упомянутые особенности породили мнение, согласно которому обязанность по уплате канона следует рассматривать как подобие поземельным повинностям, обязательным для владельца1. Другие авторы полагают, что канон был частично арендной платой, а частью представлял собой фиксированный земельный налог2.

Думается, определение канона как арендной платы - самое убедительное, так как размер платежа, его сроки и форма устанавливались взаимным соглашением сторон эмфитевтического договора, что в принципе невозможно для любого налога как обязательного платежа, устанавливаемого государством.

4. Помимо перечисленных обязанностей арендатор терпел некоторые стеснения при отчуждении emphyteusis'a, а именно:

а) обязанность сообщить dominus'y о предполагаемом отчуждении и его условиях не менее чем за два месяца, в течение которых необходимо было ждать согласия последнего3;

б) обязанность принять равные ранее предложенным условия со стороны хозяина земли вследствие ius protimiseos последнего;

в) в случае продажи должен был довести сведения о покупной цене эмфитевзиса до собственника земли. Неуведомление или недобросовестное уведомление с целью уменьшить полагающийся dominus'y laudemium грозили потерей эмфитевзиса (как и нарушение пунктов «а» и «б»);

г) новый эмфитевтор, если хозяин не воспользовался ius protimiseos, обязан был уплатить особый взнос (laudemium) в размере 2% от цены сделки или от стоимости эмфитевзиса, когда он отчуждался путем мены, дарения или отказа, в пользу собственника имения (в этом смысле лауде-мия могла рассматриваться как плата за вступление в права нового субъекта эмфитевтической аренды).

5. Emphyteuta не мог самовольно прекратить установившиеся отношения (запрет на дереликцию). Но от derelictio следует отличать renun-tiatio, которое представляет собой отказ арендатора от своего права, акцептованный собственником, т.е. по сути досрочное прекращение договора по соглашению сторон.

1 См.: Муромцев С. Гражданское право Древнего Рима: Лекции. М., 1883. С. 658.

2 См.: Виноградов П. Происхождение феодальных отношений в лангобардской Италии. С. 70.

3 BottiglieriA. La nozione romana di enfiteusi. P. 112.

94

1. Эмфитевзис в римском частном праве

Эти правила об обязанностях эмфитевтора могли быть изменены сторонами при заключении договора.

Правовое положение собственника поземельного имущества

Собственник земли, сданной в эмфитевтическую аренду, имел следующие права:

1) ius protimiseos в течение двух месяцев с момента уведомления об отчуждении эмфитевзиса;

2) право на laudemium с нового приобретателя, если собственник не воспользовался ius protimiseos. Мог ли dominus не дать согласие на передачу ius emphyteuticum и не воспользоваться только что упомянутым правом? По общему правилу это было невозможно, если только собственник не докажет, что отказ имел уважительные причины (например, фиктивный характер предполагаемой сделки, ненадежность приобретателя как плательщика земельных повинностей и арендной платы и т.п.);

3) ius privationis, возникающее в случае накопления фискальных недоимок за три года подряд или невнесения канона в течение трех лет (двух лет для церковных земель), в случае ухудшения имения, а также при нарушении правил об отчуждении эмфитевзиса.

Право на privatio приобретается собственником, как только поступает повод к нему. От его усмотрения зависит осуществление этого права. По римскому праву emphyteuta не мог предотвратить потери эмфитевзиса последующим надлежащим исполнением своих обязанностей после возникновения основания для реализации ius privationis. Для сравнения заметим, что в каноническом праве он получил возможность сохранить эмфи-тевзис в случае последующего полного удовлетворения, если хозяин земли до этого момента еще не известил его об отобрании имущества;

4) право дать согласие на раздел emphyteusis'a по реальным частям между несколькими лицами;

5) emphyteuticaria (in personam) actio против арендатора, вытекавший из эмфитевтического договора и применявшийся в случае неисполнения обязанностей контрагентом (например, при неуплате канона). При предъявлении этого иска ius in re aliena считалось прекратившимся с момента нарушения арендатором своих обязанностей; плоды, принесенные вещью с этого момента, принадлежали собственнику земли;

6) право акцептовать отказ эмфитевтора, поскольку дереликция здесь не допускалась.

95

Глава П. Пожизненное наследуемое владение: от Древнего Рима ДО наших дней

С другой стороны, dominus emphyteuseos должен был предоставить оговоренный участок арендатору, не вмешиваться в хозяйственную деятельность эмфитевтора (если только он не ухудшает земли), не требовать увеличения канона, не препятствовать осуществлению иных прав контрагента, установленных эмфитевтическим договором.