2. Владение, пользование и распоряжение имуществом, состоящим в общей долевой собственности. Выдел доли и раздел общего имущества

Владение, пользование и распоряже-

ние общей долевой собственностью про-

изводится по согласию всех ее участников (ст. 117 ГК).

В случае разногласия между сособственниками порядок

владения, пользования, распоряжения определяется по

иску любого из участников судебными, арбитражными

органами и третейскими судами.

Поскольку каждый из участников обладает долей

в праве собственности на весь объект в целом, все они

имеют равные голоса в определении порядка владения,

пользования, распоряжения имуществом независимо от

размера долей, которые могут быть и неравными.

-383-

В зависимости от характера вещи каждый из собст-

венников может владеть и пользоваться либо ее частью

в натуре, либо вещью в целом в порядке установленной

очередности.

Пользование жилым домом на праве

общей собственности. Пользование жилым до-

мом, находящимся в общей долевой собственности,

в большинстве случаев (если собственники не составляют

одной семьи) возможно лишь путем закрепления за со-

собственниками реальных частей общего помещения

(квартир, комнат). Оно производится не на праве инди-

видуальной собственности, а на праве пользования. В це-

лях закрепления обособленных помещений сособственники

могут путем перестройки, не требующей несоразмерных

затрат, превращать помещения в изолированные. Участ-

ники общей собственности могут договориться и о сов-

местном пользовании отдельными изолированными поме-

щениями, кухней и т. д.

Размер частей дома, закрепляемых в пользование

каждого из сособственников, должен соответствовать

размеру их долей в праве общей собственности. Но это не

всегда возможно. Вследствие архитектурно-строительных

особенностей дома, сложившегося порядка пользования,

степени нуждаемости в жилье сособственников возможно

некоторое несоответствие между размерами долей

и частями дома, закрепленными в пользование. При явном

несоответствии одного с другим сособственники могут до-

говориться о перераспределении долей в праве собствен-

ности с проведением соответствующих расчетов.

К форме соглашения сособственников о порядке поль-

зования домом применяются общие правила о форме сде-

лок. Но если такое соглашение нотариально удостоверено

и зарегистрировано в исполнительном комитете местного

Совета народных депутатов, то оно обязательно и для ли-

ца, которое впоследствии приобретает долю в праве общей

собственности на дом (ст. 124 ГК).

Если один из сособственников на жилой дом увеличит

за свой счет полезную площадь путем пристройки, над-

стройки или перестройки, то по его требованию доли

в праве собственности на дом и порядок пользования по-

мещениями подлежат соответственному изменению (ст.

125 ГК). Такое дополнительное строительство возможно

лишь с разрешения коммунальных органов местных Со-

ветов народных депутатов.

-384-

Изменение долей в праве общей собственности на дом

при дополнительном строительстве должно производиться

с учетом как необходимых расходов по строительству, так

и размера новой полезной площади дома. Возможные при

перераспределении долей споры разрешаются в судебном

порядке.

Расходы по содержанию и сохране-

нию общего имуществ а, а также по уплате на-

логов, сборов и т. п. несут все сособственники в соответ-

ствии с их долями (ст. 118 ГК). Сособственник, выпол-

нивший за свой счет общую обязанность перед третьими

лицами или понесший издержки по содержанию вещи

(например, по ремонту), вправе требовать от других

участников общей собственности возмещения необходи-

мых расходов в соответствующей их части.

Доходы, плоды и другие блага, приносимые общим

имуществом, также должны распределяться между всеми

сособственниками пропорционально долям, если согла-

шением не установлен иной порядок.

Отчуждение доли. Каждый из участников об-

щей долевой собственности самостоятельно, без согласия

других участников, может распоряжаться своей долей

в праве собственности, в частности отчуждать ее другому

лицу (ст. 119 ГК). При этом он передает другому лицу не

часть общего имущества в натуре, а долю в праве общей

собственности. Таким образом, при отчуждении доли ме-

няется лишь субъектный состав правоотношения. Пере-

дача другому лицу в собственность части общего иму-

щества в натуре возможна лишь после выдела или разде-

ла общего имущества, т. е. в случаях частичного или пол-

ного прекращения права общей собственности.

Отчуждение доли в праве собственности может быть

произведено не только путем купли-продажи, но и другими

способами, например дарения, мены. Она может перейти

к другим лицам в порядке наследования в случае смерти

одного из сособственников.

Право преимущественной покупки. При

продаже доли в общей собственности постороннему лицу

остальные участники общей долевой собственности имеют

право преимущественной покупки продаваемой доли по

цене, за которую она продается, и на прочих равных ус-

ловиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (ст.

120 ГК) и продажи дома с условием пожизненного содер-

жания продавца.

-385-

Право преимущественной покупки установлено в ин-

тересах сособственников, для которых переход отчуждае-

мой доли к постороннему лицу может оказаться нежела-

тельным и которые хотят сами приобрести долю на усло-

виях, предложенных данному лицу.

Статья 120 ГК определяет условия, порядок осущест-

вления права преимущественной покупки, а также по-

следствия его несоблюдения.

защищаются и интересы сособственника, отчуждающего

долю. Проявляется это, во-первых, в том, что при отчуж-

дении доли не путем купли-продажи, а иным способом

(например, дарения, мены) другие сособственники права

преимущественного приобретения доли не имеют. Во-вто-

рых, право преимущественной покупки доли может быть

осуществлено лишь тогда, когда другие участники общей

собственности приобретают долю на тех же условиях, на

которых она могла бы быть отчуждена постороннему лицу.

Статья 120 ГК обязывает сособственника, отчуждаю-

щего долю в праве на любое имущество, известить об этом

в письменной форме своих сособственников с указанием

всех условий продажи. Несогласие с предложенными ус-

ловиями означает отказ сособственников от реализации

своего права преимущественной покупки. Наоборот, со-

гласие хотя бы одного из сособственников на приобрете-

ние доли по предложенным условиям исключает продажу

доли постороннему лицу.

Если договор купли-продажи имущества постороннему

лицу удостоверяется нотариально, нотариус должен по-

требовать от продавца письменных доказательств отказа

других сособственников от приобретения доли, а при от-

сутствии таковых принять меры к извещению сособствен-

ников о производимой продаже.

Сособственники могут осуществить право преиму-

щественной покупки в течение месяца в отношении дома,

а в отношении прочего имущества - в течение десяти

дней с момента их извещения о предстоящем отчуждении

доли. В противном случае она может быть отчуждена по-

стороннему лицу. Если участники долевой собственности

заявят об отказе от права преимущественной покупки, то

доля может быть продана постороннему лицу и до исте-

чения указанных сроков.

При продаже доли с нарушением права преимущест-

венной покупки заинтересованный участник общей доле-

вой собственности в течение трех месяцев может требо-

вать в судебном порядке перевода на него прав и обязан-

-386-

ностей покупателя (ч. 4 ст. 120 ГК). При этом продавец не

может при рассмотрении дела отказаться от продажи до-

ли, так как сособственником отчуждаемой доли он уже не

является. Сособственник, предъявивший иск для перевода

на себя прав покупателя, обязан внести в суд уплаченную

первоначальным приобретателем сумму, сборы и пошли-

ны, а также сумму понесенных последним необходимых

расходов при покупке дома.

Трехмесячный срок для судебной защиты права пре-

имущественной покупки является сокращенным сроком

исковой давности, и на него распространяются правила ст.

78-88 ГК.

Выдел доли. Каждый из участников общей долевой

собственности вправе требовать выдела своей доли из

общего имущества (ст. 121 ГК), что позволяет любому из

сособственников беспрепятственно выйти из отношений

общей долевой собственности по своему усмотрению.

Правило ст. 121 ГК является императивным.

Способ выдела устанавливается соглашением сособ-

ственников, а при недостижении соглашения - судом по

иску любого из участников общей собственности. В соот-

ветствии со ст. 121 ГК выделяющийся сособственник

вправе требовать свою долю имущества в натуре. При

неделимости имущества он получает денежную компен-

сацию, так как сам факт выхода его из отношений общей

собственности свидетельствует о том. что этот сособ-

ственник меньше других заинтересован в использовании

объекта общей собственности в натуре.

Когда право на выдел реализуется всеми сособствен-

никами, производится раздел общего имущества, влеку-

щий за собой прекращение права общей собственности.

Выдел доли участника общей собственности может

быть произведен также по иску его кредитора для обра-

щения на долю взыскания (ст. 122 ГК). На долю в общем

имуществе может быть обращено взыскание любых долгов

сособственника, в том числе и таких, которые с отноше-

ниями общей собственности не связаны, если для взыска-

ния личных долгов сособственника недостаточно иного его

имущества.

Прекращение права общей собствен-

ности. Право общей собственности государства

и граждан, кооперативных или общественных организа-

ций и граждан подлежит прекращению в течение одного

года, исчисляемого со дня возникновения общей собст-

венности (ст. 123 ГК). Годичный срок является, таким

-387-

образом, максимальным сроком существования смешан-.

ной (социалистической и личной) общей собственности.

Статья 122 ГК содержит исчерпывающий перечень

возможных способов прекращения права общей собст-

венности. Наиболее предпочтительным из них является

раздел имущества в натуре, но он применим лишь при де-

лимости объекта. При неделимости последнего право об-

щей собственности прекращается одним из следующих

способов: а) выкупом государством, кооперативной или

общественной организацией долей, принадлежащих

гражданам, б) продажей гражданам доли, принадлежа-

щей государству, кооперативной или общественной орга-

низации; в) продажей всего имущества с последующим

распределением вырученной суммы между участниками

общей собственности соответственно их долям.

Выбор способа прекращения права собственности

определяется соглашением сторон, а в случае спора -

судом. Административный порядок выбора способа воз-

можен в единственном случае: советы министров союзных

республик вправе выносить постановления о выкупе госу-

дарством принадлежащих гражданам долей на имущест-

во, представляющее для общества особую ценность.

-388-