2.2 Плата за землю

Плата за землю в период перехода к рынку устанавливается на основе расчетных показателей экономических нормативов и взимается в формах земельного налога, арендной платы и платы за временное пользование землей, определяемых в зависимости от качества и местоположения участков земли.

Земельный налог или арендная плата включает в себя плату за право владения и пользования землей, плату за использование относительно лучших по качеству и местоположению участков земли и плату за восстановление земель.

Источником платы за землю является прибыль земле владельцев и землепользователей.

Норматив платы за землю сельскохозяйственного значения определяется по формуле

руб/га

(2.3)

R = R K

cx jcx

R

руб/га;

где RjCx- народохозяйственная ценность сельскохозяйственной земли,

год

Е ^норматив учета фактора времени, I/ год, принимаемый в интервале 0.01; 0.03; 0.05.

Народохозяйственная ценность сельскохозяйственной земли рассчитывается по формуле

Y • M

R = K + R (2 4)

jcx ОТ1 jcx jmln ' V** V

где M - созданный в общественном производстве прибавочный продукт, руб/год;

S - земельный фонд, являющийся объектом налогообложения, га; Y" - коэффициент, характеризующий вклад земли как фактора производства в величины прибавочного продукта и принимаемой в пределах 0.1; 0.15; 0.2;

K. - коэффициент региональной дифференциации качества сельскохо-

Jcx

зяйственных земель; j - регион;

Rj min - наименьшее значение народохозяйственной ценности земли, соответствующей относительно худшим по качеству и местоположению землям сельскохозяйственного назначения, расположенным в j - том регионе , руб/га.1

Коэффициент региональной дифференциации качества земель рассчитывается по формуле

Б

K =—, (2.5)

jcx Б V ' где Б j - средневзвешенный балл качества сельскохозяйственных угодий,

рассчитанный для j-того региона;

Б - средневзвешенный балл качества сельскохозяйственных угодий, рассчитанный в целом для народного хозяйства республики.

n

? sjБ j

Б j = ^—, (2-6)

? Sj

i=1

n m

? ?SJ Щ

Б = I=1 J=1

n m , (2.7)

??SJ I=1 J=1

где S J, - площадь сельскохозяйственных угодий i-того вида для j-того реи

гиона, га;

Бн - балл оценки качества земель i-того вида для j-того региона сельско-

и

хозяйственных угодий, который зависит от региона расположения участка земли, от вида сельскохозяйственных угодий и от величины Y

Rj min - зависит от региона рассматриваемого участка земли и от величин уи E.

Норматив платы за землю лесного фонда определяется по формуле

руб / га

(2.8)

Rф =R фЕ

л ф j л ф

год

где Rj лф - народохозяйственная ценность земли лесного фонда, руб/га

Е - норматив учета фактора времени, I/год, принимаемых в интервале 0.01;0.02;0.03.

Народохозяйственная ценность рассчитывается по формуле

D XM .

R ф = K ф + R mm, (29)

J SE J J

где X - коэффициент, характеризующий вклад лесных ресурсов как фактора производства в величину прибавочного продукта и принимаемый в пределах 0.02; 0.03; 0.04;

к _ - коэффициент региональной дифференциации качества земель лесного фонда, определяемый по формуле

к. ф = K' ф + к' ф , (2.10)

J л ф J лф J л ф

где к' , - коэффициент региональной дифференциации качества и условий произрастания лесных насаждений;

K "пф - коэффициент региональной дифференциации качества древесины

разных пород;

R j min - зависит от региона рассматриваемого участка земли лесного

фонда и от величин X и E.

Коэффициенты условий произрастания и качества древесины определяются по формуле

Б Д.

К' = у nJ К" = 3J (2 11)

j лф Б ' j лф Д ' (А11)

у .п г^ 3

где Б у - средневзвешенный показатель качества условий произрастания лесных насаждений региона;

у .п

- средневзвешенный показатель качества условий произрастания в целом по народохозяйственному комплексу; Д 3j

средневзвешенный показатель качества древесины разных пород региона;

Дз - средневзвешенный показатель качества древесины разных пород

целом по народохозяйственному комплексу

Средневзвешенные показатели рассчитываются по формуле

n m

??S..а ..

nij nij

? S ..а „

Б =

у .п n m

nij nij

(2.12)

??Snj

Б . =

у п.j

i=1 j=1

nij

? S

i=1 ? OjP

??Й,„Р

nij I nij

_ i=1 j=1

nij i nij

_ i=1

Д\j

(2.13)

Дз =

??Q,

nij

i=1

i=1 j=1 где Snij - площадь n-ной лесообразующей породы (группы однородных

лесообразующих пород) i-того класса бонитета j-того региона;

а п. - показатель качества условий произрастания n-ной лесообразующей породы (группы однородных лесообразующих пород) i-того класса бонитета j- того региона. Согласно таблице роста древостоев для 1а класса бонитета а nij = класса

nij

1.75; для I класса а nj = 1.5; для II класса а nij =1.25; для III а nij =1.0; для IV класса ащ =0.75; для V класса ащ =0.5; для Vа класса °Cnij =0.25;

Qnij - общий древесный запас насаждений всех классов возраста n-ной породы i-того класса бонитета j-того региона;

в .. - таксовый коэффициент, отражающий различие в товарности и цен-

TilJ

ности древесины отдельных лесообразующих пород или их однородных групп. Для хвойных пород в nij =1.0; для твердолиственных в n.. =1.7; для мягколист-

венных в niJ- =0.2.

Суммарный объем платы за городские земли складывается из единовременных компенсационных платежей и годовых ставок земельного налога.

Единовременные компенсационные платежи составляют полные затраты на воспроизводство городской территории. Их определение основано на расчете показателей: -

полных затрат на обустройство городских территорий , куда входит стоимость головных сооружений и магистральных сетей с сооружениями на них по водопроводу, канализации, теплоснабжению, электроснабжению, слаботочным устройствам, газоснабжению, дождевой канализации; -

затрат на санитарную очистку города (включая улично-дорожную сеть), на посадку зеленых насаждений, на эксплуатацию городского транспорта и на проведение мероприятий по инженерной подготовке территорий; -

затрат на общегородские мероприятия по защите и оздоровлению окружающей среды.

Единовременные платежи устанавливаются по проектным решениям или на нормативной основе.

Ставки земельного налога формируются на основе двух видов платежей: воспроизводственных и рентных. Воспроизводственная часть земельного налога рассчитывается, исходя из срока службы инженерно-транспортных систем и устанавливается в размере 3% от затрат на инженерно-транспортное обустройство городских территорий (строительная рента, величина которой берется из прил. I ,табл. 2) .

Внутрирегиональная дифференциация рентных ставок земельного налога осуществляется в соответствии с удаленностью по дорожной сети региона. Ставки земельного налога в городах в расчете на год могут быть взяты из прил. I, табл. 3, 4, 5, 6.

Платой за городские земли в первую очередь облагаются территории, занимаемые предприятиями и организациями. Расчет производится по формуле

P = ^ [руб/га], (2.14)

IF

i=1

где Р - суммарный объем платы за городские земли, руб;

К. - индекс градостроительной ценности территории по районам города;

Fi - территория, занятая предприятием, га.

При необходимости ужесточения экологических требований к вредному воздействию выбросов предприятий в состав земель, за которые взимается плата, включаются территории, занятые установленными санитарно-защитными зонами, и территории, выпадающие из городского баланса из-за высокого их загрязнения. Расчет производится по формуле

Pi = Y ~n PK n [уб / га], (2.15)

Ё F +yE F

=1 =1

где F. - территории, занятые санитарно-защитными зонами, и территории, выпадающие из городского баланса из-за высокого их загрязнения, га;

У - коэффициент относительной весомости ставок платежей по территории санитарно-защитных зон.

Для более пропорционального распределения платы за городские земли между предприятиями, с учетом численности занятых на них трудящихся, в состав платежей включается плата за территорию жилых районов, микрорайонов

218

и кварталов, занимаемую существующим жилым фондом или отводимую под новое жилищное строительство для расселения занятых на предприятии трудящихся. Расчет производится по формуле

PK

Pi" = 5~, V1 — [Уб 1 га ]- (2-16)

D F + YD F;+ SD F, '

i=1 i=1 i=1

I 1 rr

где F, - территории, занятые жилыми районами, га;

5 - коэффициент относительной весомости ставок платежей по территории жилых районов.

Индекс градостроительной ценности определяется на основе планировочного и административного деления территории методом зонирования с учетом анализа изменения различных параметров среды: уровня обслуженности территории объектами социальной сферы, доступности к детским и школьным учреждениям, а также к учреждениям торговли, общественного питания, коммунального обслуживания, здравоохранения; благоустройства территории и жилищного фонда; состояние окружающей среды; архитектурно-исторического качества застройки, выразительности ландшафта и др.

Интегрированный показатель индекса градостроительной ценности рассчитывается в долях или баллах с использованием экспертных оценок, каждая из которых определяется на основе натуральных показателей. Экспертная оценка важности фактора в общей оценке территорий определяется индивидуально для каждого города с привлечением квалифицированных специалистов, знающих городскую ситуацию (члены комиссий городской администрации, работники исполнительных органов и городских служб, проектировщики и др.), а также путем опроса населения.

Экологическая оценка отражает степень загрязненности воздушного, водного бассейна, почв, степень зашумленности, радиационный уровень. Связь между степенью превышения ПДК и уровнем загрязнения устанавливается в зависимости от характера выбросов для каждого города совместно с органами санитарной службы. Особо следует выделить территории, где по условиям экологической ситуации проживание людей недопустимо.

Уровень благоустройства и озеленения территории характеризуется следующими показателями: качеством и обеспеченностью зелеными насаждениями в кварталах, доступностью крупных парковых и лесопарковых массивов зелени, а также пригородных зеленых массивов и других рекреационных зон, долей замощенных и освещенных улиц и т. д.

Выбор критериев эстетической оценки должен производиться на базе учета конкретной природной и градостроительной ситуации. Так, в городе, насыщенном историческими и архитектурными памятниками, некоторые факторы имеют лишь второстепенную значимость для формирования облика города, в то время, как эти же факторы могут определять высокую ценность территорий, например, в городе или районе новостроек.

Традиционно выделяются факторы для историко-архитектурной оценки территории: -

наличие рек и водоемов, возможность архитектурно-пространственной ориентации на них; -

наличие крупных парковых и лесопарковых массивов и возможность ориентации на них; -

выразительность рельефа и возможность ориентации на него; -

степень разнообразия застройки, наличие оживленных улиц и площадей, значительных общественных учреждений; -

уровень благоустройства и озеленения; -

наличие памятников истории и культуры; -

наличие архитектурных ансамблей и других ценных искусственных сооружений; -

наличие малоценной застройки с чересполосным размещением промышленности, жилья, складов; - наличие участков деградированного ландшафта, заброшенные карьеры, свалки, пустыри.

В обобщенной дифференциации территорий при историко-архитектурной оценке выделяются три категории: -

территории с отрицательными экологическими характеристиками; -

нейтральные (где отсутствуют благоприятные и негативные факторы и нужны мероприятия по обогащению ландшафта); -

территории с благоприятными эстетическими характеристиками.

Коэффициенты относительной весомости ставок платежей, устанавливаемые экспериментальным путем призваны регулировать приоритеты в муниципальной политике землепользования. Так, при многоцелевом характере использования территории санитарно-защитной зоны (размещение подсобных помещений, коммунально-складских и прочих помещений) коэффициент относительной важности принимается меньше 1; снижением ставок платы за территории, занятые жилищным фондом, создается приоритет в использовании городских территорий под объекты социальной сферы.