Существенными условиями договора о залоге являются следующие:

1) предмет залога (имущество, передаваемое в залог). Если в залог передается вещь, в договоре определяется ее наименование, количественные и качественные характеристики и (или) иные признаки, позволяющие индивидуализировать данную вещь, выделить ее из массы подобных вещей.

2) оценка предмета залога, которая производится по соглашению сторон;

3) определение, у какой из сторон договора о залоге будет находиться его предмет;

4) .существо обеспечиваемого залогом обязательства. Если, например, залогом обеспечивается договор купли-продажи, то указывается продавец, покупатель и что является предметом купли-продажи (какая вещь продается);

5) размер обеспечиваемого залогом требования. В приведенном примере - цена предмета договора купли-продажи. Если, например, залогом обеспечивается кредитное обязательство, указывается размер кредита и процентов, которые должны быть уплачены за пользование им;

6) срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В приведенных примерах - срок передачи вещи покупателю, срок уплаты покупной цены, срок (сроки) погашения кредита и уплаты процентов.

Соглашения по трем последним условиям при заключении договора о залоге не требуется. По сути своей это условия обязательства, обеспечиваемого залогом, и каким-либо образом изменить их, дополнить и прочее залогодатель и залогодержатель не могут. Однако определение того, какое именно обязательство обеспечивается залогом, каков его размер и срок исполнения, при заключении договора о залоге необходимо. В противном случае окажется, что вопреки законам логики акцессорное (!) залоговое обязательство "повиснет в воздухе" (залог обеспечивает исполнение неизвестно чего).

Кроме названных, существенными в договоре о залоге являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, одна из сторон может настаивать на определении в договоре объема требования, обеспечиваемого залогом (ст. 337 ГК РФ), момента возникновения права залога (п. 1 ст. 341 ГК РФ), запрете последующего залога (п. 2 ст. 342 ГК РФ), распределении обязанностей по содержанию и обеспечению сохранности зало- женного имущества (п. 1 ст. 343 ГК РФ), определении порядка и условий пользования и распоряжения заложенным имуществом (ст. 346 ГК РФ) и т. д.

Договор о залоге во всех случаях должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Обычно он заключается путем составления одного документа, подписанного сто-ронами, но возможен и обмен документами посредством почто-вой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (использование этого способа встречается крайне редко).

По общему правилу, договоры о залоге должны заключаться в простой письменной форме. В некоторых случаях требуется его нотариальное удостоверение. Во-первых, нотариальная форма обязательна для договора о залоге недвижимости (об ипотеке); во-вторых, - для договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен. Так, если стороны своим соглашением определили, что основной договор должен быть совершен в нотариальной форме, то и договор о залоге должен быть нотариально удостоверен. Помимо нотариального удостоверения, договор об ипотеке (о залоге недвижимого имущества) должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 3 ст. 339 ГК РФ; см. также ст. 131 ГК РФ). В ряде случаев требуется регистрация договоров о залоге иного имущества. Несоблюдение норм о форме договора (простой письменной или нотариальной), а также о регистрации залога влечет его недействительность.

Пределы обеспечения залогом основного обязательства установлены ст. 337 ГК РФ: если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, не- устойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой ис- полнения, а также возмещение необходимых расходов залого- держателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Договором о залоге можно предусмотреть, что обеспе- чивается только сумма основного долга, но не процентов, или основного долга и процентов, но не штрафов и т. д.

Договор о залоге порождает комплекс прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

Залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:

1) страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму требования. Страхование производится за счет залогодателя (законом или договором может быть предусмотрено, что страхование осуществляется за счет залогодержателя, на иную сумму и т. п.);

2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц (законом или договором соответствующие обязанности могут быть распределены между залогодателем и залогодержателем, возложены на одну из сторон, несмотря на то, что предмет залога находится у другой стороны; может определяться перечень мер, принимаемых той или другой стороной в том или ином случае, и т. д.);

3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (п. 1 ст. 343 ГК РФ).

Каждая из сторон договора о залоге вправе проверять по документам и фактически наличие, количества, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны (п. 2 ст. 343 ГК РФ). Права залогодателя:

1) передать заложенное имущество в залог в обеспечение других требований (последующий залог), если это не запрещено предшествующими договорами о залоге (п. 2 ст. 342 ГК РФ);

2) требовать досрочного прекращения залога в случае, если залогодатель грубо нарушает свои обязанности по содержанию и обеспечению сохранности предмета залога (не застраховал, не принял мер, необходимых для сохранности, и пр.) (п. 3 ст. 343 ГК РФ);

3) требовать возмещения убытков, причиненных полной или частичной утратой или повреждением предмета залога, переданного залогодержателю. Залогодержатель отвечает за утрату заложенного имущества в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась. Договором может быть предусмотрено право залогодателя взыскать с залогодержателя и иные связанные с этим убытки.

Залогодержатель отвечает за утрату или повреждение предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности по ст. 401 ГК РФ' (п. 2 ст. 344 ГК РФ);

4) отказаться от предмета залога и потребовать возмещения за его утрату, а в случаях, предусмотренных договором, и взыскания иных убытков, если заложенное имущество передано залогодержателю и в результате повреждения, за которое последний отвечает, оно изменилось настолько, что не может быть использовано по прямому назначению (абз. 3 п. 2 ст. 344 ГК РФ).

5) зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, переданного залогодержателю, в погашение обязательства, обеспеченного залогом (абз. 5 п. 2 ст. 344 ГК РФ);

6) заменять, с согласия залогодержателя, предмет залога, если законом или договором не предусмотрено иное (законом или договором залогодатель может быть лишен права заменять предмет договора, либо это право может быть ограничено путем указания имущества, которым его можно заменить, либо могут быть оговорены дополнительные условия реализации этого права и т. п.);

7) в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если: а) предмет залога погиб или поврежден, либо право собственности на него или праро хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом; б) иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Договором (но не законом) залогодатель может быть лишен права заменять либо восстанавливать предмет залога; существование или реализация данного права могут быть сопряжены с соблюдением определенных условий и т. д.;

8) пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога (п. 1 ст. 346 ГК РФ). Например, если пользование заложенным имуществом приведет к его уничтожению, то, очевидно, это должно признаваться противоречащим существу залога (такое пользование не допускается);

9) с согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, передачи в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Так, законом или договором залогодатель может быть лишен права распоряжаться заложенным имуществом, либо могут допускаться только определенные способы распоряжения (например, сдача в аренду, но не продажа), либо предусматривается, что распоряжение возможно без согласия залогодержателя, и т. д.;

10) распорядиться заложенным имуществом на случай смерти (завещать его). Естественно, такое право принадлежит лишь залогодателю-гражданину (но не юридическому лицу). Соглашение, ограничивающее право завещать заложенное имущество, ничтожно (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

II) в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение взыскания на него и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Такое же право принадлежит и должнику по основному обязательству, если оно обеспечено залогом имущества, принадлежащего третьему лицу. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно (п. 7 ст. 350 ГК РФ).

Кроме названных прав и обязанностей залогодателя необходимо отметить, что он должен также сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные невыполнением этой обязанности; при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, залогодатель должен передать ее залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное, и т. д.

Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 344 ГК РФ).

В случае, если договор дозволяет залогодержателю пользоваться предметом залога, он обязан регулярно представлять залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя (п. 3 ст. 346 ГК РФ).

В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск - ст. 304, 305 ГК РФ) (п. 2 ст. 347 ГК РФ).

Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя по правилам, установленным ст. 301, 302, 305 ГК РФ (виндикационный иск) (п. 1 ст. 347 ГК РФ).

Залогодержатель может передать свои права по договору о залоге другому лицу. При реализации данного права необходимо, во-первых, соблюсти общие нормы о передаче прав кредитора путем уступки требования, установленные в ст. 382-390 ГК РФ, и, во-вторых, уступить тому же лицу право требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом (ст. 355 ГК РФ).

Ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязан-ностей в случаях, предусмотренных законом, дает залогодержателю право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Такое право возникает у залогодер- жателя, если:

1) предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии (в противоречии) с условиями договора;

2) залогодателем нарушены правила о замене предмета залога, установленные ст. 345 ГК РФ (по общему правилу, замена допускается с согласия залогодержателя; в случаях, установленных п. 2 ст. 345 ГК РФ, она производится односто- ронним волеизъявлением залогодателя);

3) предмет залога утрачен вследствие обстоятельств, за которые залогодержатель не отвечают, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заме- нить его другим равноценным имуществом (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

4) право собственности залогодателя на заложенное имущество прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или Национализации (п. 1 ст. 354 ГК РФ);

5) заложенное имущество изымается у залогодателя в ус- тановленном законом порядке на том основании, что в дей- ствительности собственником этого имущества является другое лицо (ст. 301 ГК РФ), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК РФ) (п. 2 ст. 354 ГК РФ).

Залогодержатель обладает комплексом прав, который при- нято именовать правом залога (см., например, п. 1 ст. 340 ГК РФ). На протяжении десятилетий на страницах юридической литературы ведется дискуссия о том, является ли данное право вещным либо обязательственным.

Представляется, что для решения этого вопроса необходимо учитывать, по крайней мере, два обстоятельства: во-первых, право залога включает в себя комплекс правомочий залогодержателя; во-вторых, характер прав залогодержателя (права залога) различается в зависимости от специфики предмета залога.

Безусловно, залогодержатель обладает обязательственными правами. Например, если предмет залога остается во владении залогодателя, он обязан за свой счет страховать заложенное имущество. Залогодержатель обладает соответствующим правом требования, которое носит обязательственный характер. В то же время право залога отмечено признаками, которые свойственны вещным правам. Так, в п. 3, 4 ст. 216 ГК РФ указывается два признака вещных прав: а) переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество; б) вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ (путем предъявления виндикационного или негаторного исков). Оба эти признака присущи праву залога. При переходе заложенного имущества к другому лицу право залога сохраняется (ст. 353 ГК РФ), т. е. оно следует за вещью. Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя; залогодержатель, имеющий право пользоваться предметом залога, может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права (ст. 347 ГК РФ).

Таким образом, в содержании залогового правоотношения обнаруживаются как обязательственные, так и вещные права.

Основаниями обращения взыскания на заложенное имущества являются юридические факты: а) неисполнение должником обеспеченного залогом обязательства; б) ненадлежащее исполнение должником указанного обязательства. Причем необходимо, чтобы такое поведение должника (действия, бездействие) было обусловлено обстоятельствами, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Если, например, должник за неисполнение какого-либо обязательства несет ответственность лишь при наличии вины и докажет ее отсутствие (ст. 401 ГК РФ), то взыскание на заложенное имущество обращено быть не может. Даже если указанные основания имеются, залогодержателю может быть отказано в обращении взыскания при одновременном наличии двух условий: а) нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно; б) размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК РФ). Удовлетворение интересов залогодержателя за счет стоимости заложенного имущества происходит в результате последовательного совершения ряда действий: а) обращение взыскания на заложенное имущество; б) реализация предмета залога; в) удовлетворение требований залогодержателя за счет суммы, вырученной в результате реализации (в некоторых случаях залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой (п. 4 ст. 350 ГК РФ).

Следует, однако, помнить важное правило, предусмотренное п. 7 ст. 350 ГК РФ, использование которого делают ненужным совершение указанных действий либо, если некоторые из них уже совершены, "перечеркивает" их правовое значение залогодатель (в том числе являющийся третьим лицом) вправе ; в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право должника (залогодателя), ничтожно.

Порядок обращения взыскания различается в зависимости от того, является ли предметом, залога недвижимость или движимое имущество.

На недвижимое имущество взыскание обращается по решению суда. Стороны договора о залоге могут согласовать возможность удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям:

во-первых, оно заключается после того, как возникли основания обратить взыскание на предмет залога (должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, не допускается и договор в этой части недействителен (ст. 168 ГК РФ). Точно так же недействительным будет и соглашение, заключенное в период действия договора о залоге, но до появления соответствующих оснований;

во-вторых, соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение нотариальной формы влечет его недействительность (ст. 165 ГК РФ).

Соглашение залогодателя и залогодержателя может быть признано недействительным и по иным основаниям, общим для всех сделок. Кроме того, оно может быть признано недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

В случае, если предметом залога является движимое имущество, порядок обращения взыскания на него различается в зависимости от вида залога. При залоге без передачи имущества требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного имущества по решению суда, если иное не установлено соглашением сторон договора о залоге. Соглашение, устраняющее судебный порядок, может быть составной частью договора; нотариально удостоверять такое соглашение не требуется. На предмет залога, переданного залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не определен иной порядок (п. 2 ст. 349 ГК РФ). (Различия в порядке обращения взыскания на заложенное движимое имущество в зависимости от вида залога носят скорее теоретический характер.

Законом (п. 3 ст. 349 ГК РФ) установлено три случая, когда невозможно миновать судебный порядок, независимо от того, является ли предмет залога недвижимостью или движимым имуществом, передан ли он залогодержателю или нет.

Взыскание на предмет залога обращается только по решению суда, если:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (см., например, п. 2 ст. 295 ГК РФ);

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (данное правило будет работать лишь отчасти, хотя бы потому, что невозможно учесть все имущество, имеющее указанную ценность; к тому же в ряде случаев эту ценность еще только предстоит установить);

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Принято считать, что независимо от того, каков порядок обращения взыскания, во всех случаях должна производиться реализация заложенного имущества по правилам, установленным ст. 350 ГК.

Реализация (продажа) заложенного имущества произво-

дится путем продажи с публичных торгов в порядке, установ-

ленном процессуальным законодательством, если законом не

установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Суд (при обращении взыскания в судебном порядке) мо-

жет по просьбе залогодателя отложить продажу заложенного

имущества на срок до одного года (п. 2 ст. 350 ГК РФ). В законе не определены критерии, которыми следует руководствоваться суду при рассмотрении такой просьбы. Очевидно, должны учитываться любые заслуживающие внимания обстоятельства.

Ясно, что предоставление отсрочки противоречит интересам

залогодержателя. Чтобы в какой-то мере компенсировать ущемление его интересов, законом установлено, что отсрочка не затрагивает прав и обязанностей по обязательству, обеспеченному залогом, и не освобождает должника от возмещения воз-

росших за время отсрочки неустойки и убытков кредитора (п. 2

ст. 350 ГК РФ).

Начальную продажную цену заложенного имущества оп-

ределяет суд (при судебной процедуре) или сами стороны.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему

на торгах наивысшую цену (абз. 2 п. 3 ст. 350 ГК РФ).

Если торги объявляются несостоявшимися, то залогодер-

жатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести дан-

ное имущество. В этом случае в счет покупной цены засчиты-

ваются требования, обеспеченные залогом. К такому соглаше-

нию применяются правила о договоре купли-продажи (п. 4 ст. 350 ГКРФ). Практически в данной ситуации взамен уплаты залогодержатель получает в собственность заложенное имущество (это разновидность отступного - ст. 409 ГК РФ). В случае, если залогодержатель не воспользовался указанным правом либо залогодатель не дал на это согласия и проведены повторные торги, которые вновь объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой (получить в собственность). При этом предмет залога принимается

по оценке в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Право залогодержателя оставить заложенное имущество за собой реализуется независимо от воли залогодателя (соглашения не требуется); точно так же независимо от его воли осуществляется и оценка (в указанных пределах) соответствующего имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается (п. 4 ст. 350 ГК РФ).

В случае, когда сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования, разница возвращается залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК РФ). Если же, напротив, вырученной суммы недостаточно, залогодержатель имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, но не пользуясь преимуществом, основанном на залоге (п. 5 ст. 350 ГК РФ).

Напомним, что должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив основное обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

В соответствии с п. 1 ст. 342 ГК РФ, если одна и та же вещь является предметом залога по двум (или более) обязательствам, то, прежде всего, удовлетворяются требования того из кредиторов, который заключил договор о залоге раньше (требования "предшествующего залогодержателя" по терминологии закона). Оставшиеся средства направляются на погашение долга залогодержателю, заключившему договор о залоге позже ("последующему залогодержателю"). Такой способ некогда именовался "удовлетворением залогодержателей в порядке старшинства". Думается, эта терминология приемлема и в настоящее время.

Залоговые отношения прекращаются по общим основаниям прекращения обязательств, предусмотренным главой 26 ГК, например, невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ). Кроме того, ст. 352 ГК РФ устанавливаются специальные основания:

1) прекращение обеспеченного залогом обязательства. Иначе и быть не может, учитывая акцессорный характер залога. Основание прекращения основного обязательства (исполнением, предоставлением отступного, зачетом и т. п.) для прекращения залога значения не имеет;

2) требование залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязанностей по содержанию и обеспечению . сохранности переданного ему во владение заложенного имущества, если это нарушение создает угрозу утраты или повреждения предмета залога (п. 3 ст. 343 ГК РФ);

3) гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом;

4) продажа заложенного имущества с публичных торгов, а также невозможность его реализации.

Прекращение залога возможно и по некоторым иным основаниям. Так, в соответствии с п. 2 ст. 354 ГК РФ залог прекращается, когда заложенное имущество изымается у залогодателя на том основании, что в действительности его собственником является другое лицо (ст. 301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК РФ). Залог прекращается также с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (ст. 356 ГК РФ).

Особые правила устанавливаются в отношении залога (ипотеки) земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ).

Правовое регулирование ипотеки будет осуществляться законом о ней. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Особенности правового регулирования ипотеки обусловлены спецификой ее предмета: недвижимое имущество, по общему правилу, обладает значительной экономической ценностью.

Среди уже действующих особых правил следует отметить следующие.

1. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 340 ГК РФ).

2. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, если в ипотеку передается здание или сооружение, то по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, право аренды). В противном случае договор ипотеки недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК РФ).

3. Нередко законодательство устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника).

4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК РФ).

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

5. Если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя переходят к приобретателю участка) (п. 5 ст. 340 ГК РФ).

6. Предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 2 ст. 338 ГК РФ).

7. Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение нотариальной формы либо требований о регистрации влечет недействительность договора (п. 2-4 ст. 339 ГК РФ).

8. Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя (требования, предъявляемые к такому соглашению, рассматривались при характеристике порядка обращения взыскания на заложенное имущество).

9. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

10. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК РФ).

Далее отметим ряд особенностей залога товаров в обороте. Право залога здесь не следует за вещью: товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя. В то же время приобретаемые залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у него права собственности или хозяйственного ведения (п. 2 ст. 357 ГК РФ). В результате может произойти изменение состава заложенного имущества, если приобретены иные виды товара, нежели те, которые первоначально были предметом залога.

Натуральная форма заложенного имущества изменяется в результате его переработки (сырье, полуфабрикаты - готовая продукция).

Помимо обычных условий, договор о залоге товаров в обороте должен определять вид заложенного товара, иные его родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором находятся товары, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога (ст. 47 Закона "О залоге").

Залогодатель должен вести книгу записи, в которую включается информация об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение их состава или натуральной формы, включая их переработку, на день последней операции (п. 3 ст. 357 ГК РФ).

В случае нарушения залогодателем условий залога товаров в обороте залогодержатель вправе, наложив на товары свои знаки и печати, приостановить операции до устранения нарушения (п. 4 ст. 357 ГК РФ).

Если товар передается в залог без предоставления залогодателю права отчуждать его, изменять состав и натуральную форму, то правила о залоге товаров в обороте не действуют.

Значительным своеобразием отличается залог вещей в ломбарде (ст. 358 ГК РФ).

1. Нормы о залоге в основном диспозитивны. В изъятие из этого общего правила нормы о залоге вещей в ломбарде носят императивный характер. Договорные условия, ограничивающие права залогодателя по сравнению с предоставляемыми ГК РФ и иными законами, ничтожны. Вместо таких условий применяются соответствующие положения закона (п. 7 ст. 358 ГК РФ).

2. Отношения по поводу залога вещей в ломбарде отмечены особым субъектным составом. Залогодателем может быть только гражданин. Залогодержателем - только ломбард - специализированная организация, осуществляющая в качестве предпринимательской деятельности краткосрочное кредитование граждан под залог имущества, имеющая соответствующую лицензию (п. 1 ст. 358 ГК РФ). Лицензия выдается в соответствии с правилами, установленными Положением о лицензировании деятельности ломбардов, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 9 октября 1995 г. № 984. Срок действия лицензии - не менее трех лет; по заявлению лица, обратившегося за ее получением, срок действия лицензии может быть сокращен.

3. Предмет залога - только движимое имущество, предназначенное для личного потребления.

4. Цель залога - обеспечить краткосрочное кредитование граждан. Никакие иные обязательства данным видом залога обеспечиваться не могут.

5. Договор о залоге вещей оформляется выдачей ломбардом залогового билета, который содержит все существенные условия договора (сумму кредита, предмет залога, его оценку и т. д.).

6. Предмет залога всегда передается ломбарду (залогодержателю).

7. Ломбард обязан страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их оценки (на момент принятия) в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемые в торговле.

8. Ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться заложенными вещами.

9. Ломбард отвечает за утрату и повреждение заложенных вещей независимо от вины. Он освобождается от ответственности только в случае, если докажет, что утрата или повреждение произошли вследствие непреодолимой силы.

10. Установлен упрощенный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В случае невозвращения в оговоренный срок суммы кредита залогодателю предоставляется льготный месячный срок для погашения долга. Если по истечении и этого срока залогодатель не возвращает сумму кредита, ломбард вправе на основании исполнительйой надписи нотариуса продать предмет залога. Реализация заложенного имущества осуществляется в соответствии с ранее изложенными общими правилами, установленными п. 3, 4, 6 и 7 ст. 350 ГК РФ. После продажи заложенного имущества требования ломбарда к залогодателю (должнику) погашаются, даже-если вырученная сумма недостаточна для их полного удовлетворения.

Новейшее гражданское законодательство вновь допускает залог прав (ГК РСФСР 1922 г. предусматривал возможность залога прав). В законе "О залоге" этому виду посвящен раздел IV (ст. 54-58), и, кроме того, отдельные указания о залоге прав включены в другие разделы закона. В ГК РФ норм о залоге прав немного.

В основном залог прав подчинен общим правилам. Здесь остановимся на его особенностях.

Предметом залога могут быть только имущественные права, т. е. права на конкретные материальные блага. Способность их быть предметом залога обусловлена передаваемостью. Так, право требовать возврата долга кредитор может передать третьему лицу.

Если право непередаваемо, то его нельзя заложить. Оно неотделимо от субъекта (его невозможно отнять), не имеет стоимостной оценки. Поэтому обратить на него взыскание невозможно. Не могут быть предметом залога личные неимущественные права (право на личную неприкосновенность, право гражданина на избрание места жительства, право на неприкосновенность жилища и т. п.) и неимущественные права по поводу объектов творческой деятельности (право авторства - обеспеченная законом возможность считаться создателем данного произведения, право на имя - возможность опубликовать произведение под своим именем, под псевдонимом или анонимно, право на опубликование, воспроизведение и распространение произведения и т. п.).

Среди имущественных прав, которые могут быть предметом залога, .закон называет право владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. Залогодатель является носителем права, передаваемого в залог (п.1 ст. 54 Закона "О залоге").

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п. 3 ст. 335 ГК РФ). О залоге арендатором арендных прав общее правило сформулировано в п. 2 ст. 615 ГК РФ: залог допускается с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Так, в соответствии сп. 2 ст. 631 ГК РФ залог арендных прав по договору проката не допускается.

Предметом залога могут быть и права арендодателя. Так, покупатель может заложить принадлежащее ему право получать арендную плату. В случае неисполнения покупателем обязанности по уплате покупной цены продавец сможет обратить взыскание на предмет залога, т. е. потребовать перевода на себя права получать арендную плату. В конечном счете продавец получит удовлетворение за счет суммы арендной платы.

Чаще всего закладывают ценные бумаги. При залоге права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное (п. 4 ст. 338 ГК РФ).

Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения этого срока.

При залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права, не совершать уступки права, а также действий, влекущих прекращение заложенного права, принимать меры, необходимые для его защиты от посягательств со стороны третьих лиц, сообщать залогодержателю сведения об изменениях, происшедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это право. Если иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе независимо от того, наступил ли срок исполнения обеспеченного залогом обязательства, требовать в суде перевода на себя заложенного права в случае неисполнения залогодателем указанных обязанностей. Кроме того, залогодержатель может выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривается иск о заложенном праве.

Если должник залогодателя (до исполнения им обязательства, обеспеченного залогом), исполнит свое обязательство, все полученное залогодателем становится предметом залога, о чем он обязан немедленно уведомить залогодержателя. При получении от своего должника соответствующих денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить их в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге.