Понятие и признаки эмфитевзиса

Эмфитевзис есть «вещное, отчуждаемое и наследственное право владения и пользования чужой землей и плодами ее за арендную плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения»1.

Римский эмфитевзис развивался по отношению к сельскохозяйственным участкам, но был возможен также относительно других недвижи-мостей и даже относительно строений.

Впрочем, некоторые цивилисты, давая определение эмфитевзиса, полагали, что на арендатора ложится обязанность не только не ухудшать, но и «улучшать чужое недвижимое имение»3. Однако никаких доказательств, подтверждающих эту позицию, приведено не было. Данная трактовка, полагаем, безосновательна, поскольку ни в источниках, ни в трудах новых цивилистов нет упоминаний о такой обязанности нанимателя.

Основные признаки эмфитевзиса следующие:

1. Эмфитевзис есть вещное право, так как бессрочен и рождает вещные иски, actiones in rem. Этими признаками он отличается от обыкновенной аренды, представляющей обязательственное право, ограниченное сроком и защищаемое личным иском. Но стороны могли ограничить эмфитевзис определенным сроком (хотя и весьма длительным); в этом случае от них требовалось ясно выраженное требование считать данное отношение за emphyteusis, а не за имущественный наем4.

2. Эмфитевзис есть такое вещное право, которое полнотой своей приближается к праву собственности.

3. Эмфитевзис есть отчуждаемое право. Обладатель эмфитевзиса (emphyteuta) может возмездно и безвозмездно отчуждать свое право, заключая сделки inter vivos и mortis causa. Обладая отчуждаемым правом, эмфитевтор мог не только передавать его, но и закладывать, а также обременять сервитутом на все время действия emphyteusis'a.

1 Ефимов В.В. Догма римского права. Т. I. Пг, 1918. С. 369.

2 См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. II. Кн. 3. С. 123.

3 Рождественский Н. Римское гражданское право. Т. 2. СПб., 1830. С. 199.

4 См.: АзаревичД. Система римского права: Университетский курс. Т. I. СПб., 1887. С. 478.

87

Глава Н. Пожизненное наследуемое влаленяе: от Древнего Рима до наших дней

4. Эмфитевзис есть право пользования чужим имуществом. Это право гораздо шире сервитутных прав (secundura condicionem rei). В связи с этим эмфитевтор мог приспособлять вещь к любому пользованию.

5. Эмфитевзис есть право пользования плодами и приращениями. Будучи на положении alter ego собственника имения, эмфитевтор приобретает право собственности на плоды, как и собственник, посредством separatio fructuum (perceptio не требуется).

6. Эмфитевзис есть право пользования за арендную плату, имевшую разные названия (vectigal, pensio, canon, reditum).

7. Эмфитевзис есть право, соединенное с обязанностью не ухудшать вещь. Это было единственное ограничение эмфитевтора относительно пользования вещью1.

Следовательно, emphyteusis отличается от сервитутов тем, что его существование не связано ни с определенным лицом (как в личных серви-тутах), ни с определенным имуществом (как в земельных). Кроме того, эмфитевзис отчуждаем и передается по наследству. От имущественного найма эмфитевзис, как уже упоминалось, отличается бессрочным (или долгосрочным) действием, а также вещным характером защиты, тогда как обычная аренда весьма краткосрочна и предоставляет арендатору только личный иск против собственника имущества.

Существовали светские (мирские) и церковные emphyteuseos, смотря по тому, кто является собственником земельного участка: мирянин или Церковь2.