<<
>>

§ 1. Дека по спорам между нанимателями и наймодателями • домах государственного и общественного жилищного фонда

В соответствии со ст. 44 Конституции СССР советские граждане имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справед ливым распределением под общественным контролем жилой площади. Важное значение в регулировании жилищных отношений и защите жилищных прав граждан имеют Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик'. В соответствии с этими Основами в союзных республиках приняты жилищные кодексы (ЖК).
Правильное применение судами названных Основ при разрешении ж.илищных споров способствует защите прав граждан на пользование жилыми помещениями, усилению гарантий осуществления этих прав, а также защите прав и интересов государственных органов, предприятий, учреждений, организаций в осуществлении возложенных на них задач по управлению, эксплуатации и сохранности жилищного фонда. В Основах и жилищных кодексах указано, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в установленном порядке жилой площадью, как правило, в виде отдельной квартиры (ст. 18 Основ) , предоставляемой в бессрочное пользование (ст. 7 Основ). В Основах дан четкий перечень лиц, имеющих право на первоочередное получение жилых помещений в порядке улучшения жилищных условий (ст. 20). В отличие от ранее действовавшего законодательства Основы не предусматривают возможность изъятия у нанимателей излишков жилой площади. В действующих законодательных актах также отмечено, что граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила социалистического общежития, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, производить за свой счет текущий ремонт занимаемого, жилого помещения.'. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, установление очередности на получение жилой площади, а также ее распределение в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляются под общественным контролем и с .соблюдением гласности. По наиболее важным и спорным вопросам, возникающим при рассмотрении дел по спорам между нанимателями и наймодателями, даны разъяснения в постановлении ' См.: Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834; 1984. № 13. Ст. 188; № 24. С]. 422; 1985. № 48. Ст. 919, 1986. №17. Ст. 278. Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства»'. В этом постановлении обращено внимание на то, что судами разрешаются жилищные споры между наймодате-лями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, между нанимателями и члейами их семей, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, связанные с жилищными правоотношениями, и иные жилищные споры, в частности, о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов либо в принадлежащих гражданам на праве личной собственности, самовольно вселившихся в нежилые дома и помещения; о выселении из указанных домов, если они грозят обвалом; о выселении из самовольно построенных домов, подлежащих сносу по решению исполкома районного, городского Совета народных депутатов; о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т.
п.); о выдаче ордера на жилое помещение, предоставляемое по совместному решению администрации или органа соответствующей общественной организации и профсоюзного комитета с последующим сообщением исполкому местного Совета народных депутатов о предоставлении жилого помещения для заселения (ч. 1 ст. 24 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик), в случае отказа исполкома в выдаче ордера. В то же время суд не вправе рассматривать споры по вопросам распределения свободных жилых помещений. В административном порядке с санкции прокурора, а не в судебном, производится выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом (ч. 2 ст. 36 Основ жилищного законодательства). В соответствии со ст. 32 названных Основ наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм2, вправе с согласия членов семьи требовать от ' См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3. С. 8. 2 Норма жилой площади устанавливается законодательством 'союзных республик в размере не менее 9 кв. м. на одного человека. Жилищным кодексом РСФСР она предусмотрена в размере 12 кв. к, (ст. 38). исполнительного комитета местного Совета народных депутатов, предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Такое требование рассматривается указанными органами. Суд не вправе рассматривать требования граждан о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймодате-лем о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного .и общественного жилищных фондов, подведомственны суду, если на переустройство и перепланировку имеется разрешение исполкома местного Совета народных депутатов. Требования об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики и т. п,), подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем. Подготовка дел к судебному разбирательству и исследование имеющих значение для разрешения дела фактических обстоятельств проводятся в зависимости от сущности заявленных требований истца и возражений ответчика против иска. Согласно ч. 1 ст. 25 Основ жилищного законодательства, ч. 1 ст. 47 ЖК РСФСР единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение в доме государственного или жилищного фонда является ордер, выдаваемый в соответствии с решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов о предоставлении жилого помещения. Ордер может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях: предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений. Признание ордера недействительным вследствие неправомерных действий лиц, получивших ордер, влечет и^ выселение без предоставления другого жилого помещения. Однако если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которым они ранее пользовались, а если это невозможно, другое жилое домещение.
Пленум Верховного Суда СССР обратил внимание судов в названном постановлении от 3 апреля 1987 г., что при рассмотрении исковых требований гражданина или заявлений прокурора о признании ордера недействительным суд обязан привлечь в качестве соответчиков исполком местного Совета или организацию, если на них должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение. Суд не вправе вынести решение о признании ордера недействительным при доказанности выдачи его с нарушением порядка и условий предоставления жилых помещений, если с момента его получения гражданином и заключения договора найма жилого помещения истек предусмотренный статьей 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок исковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с совершением гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства и общества (в частности, в результате злоупотреблений по службе). Срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь. В соответствии с ч. 2 ст. 26 Основ жилищного законодательства наниматель и постоянно проживающие с ним члены семьи пользуются равными правами и несуг все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется жилищными кодексами союзных республик. Согласно ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаг ны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Суд, разрешая вопрос о признании лица членом семьи нанимателя, обязан выяснить характер его отношений с нанимателем, другими членами семьи, в частности, установить, имело ли место ведение общего хозяйства (наличие общих расходов), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется. Пленум Верховного Суда СССР разъяснил в названном постановлении от 3 апреля 1987 г., что указанные лица приобретают равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь при условии, что на их вселение имеется согласие всех членов семьи, а если интересы несовершеннолетних членов семьи представляют их родители, опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то и согласие этих лиц. Под вселением в установленном порядке понимается, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилое помещение вселившегося лица и в тех случаях, когда ему в прописке было необоснованно отказано, За временно отсутствующим нанимателем или членами его семьи жилое помещение сохраняется в течение 6 месяцев, если законодательством Союза ССР и союзных республик не предусмотрен более длительный срок (ст. 29 Основ жилищного законодательства). Признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие его отсутствия в этом помещении сверх установленных сроков, производится судом в случае возникновения об этом спора по иску заинтересованных лиц (най-модателя, нанимателя или членов его семьи). Установив, что отсутствие нанимателя или члена его семьи свыше установленных сроков было уважительным, суд отказывает в признании лица утратившим право пользования^ жилым помещением. :При временном выезде гражданина по условиям и характеру работы, а также в связи с обучением (п. 2 ст. 60 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ЖК Других союз-цых республик) право пользования жилым помещением сохраняется за ним в течение всего времени выполнения данной работы или обучения и в том случае, когда потребовалась его выписка с места постоянного жительства при условии, что по месту новой прописки ему не было предоставлено в постоянное пользование другое жилое помещение. Осуждение гражданина к лишению свободы условно с обязательным привлечением к труду не является уважительной причиной его отсутствия в жилом помещении. С учетом конкретных обстоятельств суд может отказать в признании осужденного утратившим право пользования жилым помещением, если после приведения приговора в исполнение он продолжал им пользоваться ели его отсутствие не превышало 6 месяцев (п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.). Согласно ст. 46 Жилищного кодекса РСФСР, если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, оно подлежит передаче в пользование последнего. Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается и право на дополнительную жилую площадь). .Пленум Верховного Суда СССР обратил внимание в том же постановлении от 3 апреля 1987 г., что при решении вопроса о передаче в пользование освободившегося в квартире изолированного жилого помещения другому проживающему в этой квартире нанимателю суды должны исходить из положений жилищных кодексов союзных республик, предусматривающих условия такой передачи. Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и потребовать предоставления данного жилого помещения им. Не могут быть удовлетворены требования о передаче жилого помещения лицам, преднамеренно ухудшившим до этого свои жилищные условия, например, путем обмена, раздела жилых помещений. Правила ст. 46 ЖК РСФСР и соответствующих статей ЖК других союзных республик о заселении освободившегося в квартире жилого помещения не применяются в случаях заключения договоров найма служебного жилого помещения (п. 6). В силу ч. 1 ст. 35 Основ жилищного законодательства договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймо-дателя. При разрешении споров о разделе жилых помещений следует иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателя или члена его семьи возможно лишь при наличии условий, предусмотренных ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР, т. е. если заявителю может быть выделено, с учетом причитающегося ему размера жилой площади, изолированное жилое помещение. Суд вправе вынести решение об отказе в удовлетворении иска о разделе жилой площади и при возможности выделения истцу изолированной комнаты, если придет к выводу о нецелесообразности заключения нескольких договоров найма. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее не равное пользование квартирой, а иной порядок (пользование одним или несколькими членами семьи конкретными жилыми комнатами), суд может при вынесении решения о разделе жилых помещений учесть это обстоятельство. Согласно ч. 2 ст. 22 Основ жилищного законодательства сверх нормы жилой площади (в целом по СССР—не менее 9 м2 на одного человека, в РСФСР — че менее 12 м2, в Украинской ССР — не менее 13,65 м2) некоторым категориям граждан предоставляется дополнительная площадь в виде отдельной комнаты или в размере 10 м2, либо (при некоторых хронических заболеваниях, а также гражданам, которым ата площадь необходима в большем размере по условиям и характеру выполняемой работы) — в увеличенном размере. В этой связи, если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты была предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи ие пользовались, то решением суда о разделе жилой площа- ди она не включается в общий размер жилой площади, подлежащей разделу. Важно обеспечить защиту охраняемых законом жилищных прав граждан при предъявлении к ним в суд исков о выселении. Согласно ст. 36 Основ жилищного законодательства выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом и, как правило, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Граждане могут быть выселены из жилых помещений с обязательным предоставлением иного благоустроенного помещения в случаях: если дом подлежит сносу, грозит 'обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой. Помимо этого, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения могут быть выселены из занимаемых жилых помещений в военных городках офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил СССР и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие с ними лица. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами СССР (чч. 1 и 2 ст. 37 Основ жилищного законодательства). По делам о выселении граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения суды обязаны обеспечить в процессе подготовки к судебному разбирательству представление доказательств, а также решить вопрос о том, отвечает ли предоставляемое помещение общей степени благоустройства в данном населенном пункте (при этом учитывается благоустроенность лишь в .домах государственного и общественного жилищного фонда). Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена также отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади (ст. 22 Основ). При выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставь ляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что в силу ч. 2 ст. 23 Основ не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987г.). Рабочие и служащие (вместе с проживающими с ними лицами), прекратившие трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства', предоставившими им жилое помещение, в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления могут быть выселены на основании судебного решения с предоставлением другого, но не обязательно не менее благоустроенного по сравнению с занимаемым (ч. 3 ст. 37 названных Основ), в частности оно может быть меньше занимаемого ранее по размеру. При вынесении решений по по таким делам суды исходят из того, что предоставляемое жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и требованиям, исключающим признание поселившегося в нем гражданина нуждающимся в постановке на учет для улучшения жилищных условий (п. 16 названного постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.). Представляет несомненный интерес для судебной практики указание Пленума Верховного Суда СССР в упоминавшемся постановлении от 3 апреля 1987 г. о том, что, поскольку помещения, предоставляемые рабочим и служащим в связи с работой в совхозе, являются служебными, к условиям пользования ими не могут применяться положения, регулирующие, отношения по найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, ор- ' Списки таких предприятий, учреждений, организаций утверждаются Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик. ганизации важнейших отраслей народного хозяйства (п. 21). Относительно этих помещений применимо правило ст. 40 Основ жилищного-законодательства о выселении из служебных жилых помещений. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Для проживания рабочих и служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, равно как и прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также обучавшиеся в учебных заведениях и выбыв-" шие из них, подлежат выселению из служебного помещения либо общежития без предоставления другого жилого помещения (ст.ст. 39, 40, 41 Основ жилищного законодательства). Следует вместе с тем иметь в виду, что нахождение ромещения в доме общежития не является препятствием в самостоятельном пользовании им, например, с правом обмена на другую жилую площадь, если на это помещение не распространяется режим общежития (проживание не в связи с работой, учебой в данном предприятии, учреждении, организации и т. п.). В названном постановлении Пленума Верховного Суда СССР обращено внимание судов на то, что при рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, а также граждан, исключенных из членов колхоза или вышедших из колхоза по собственному желанию либо прекративших трудовые отношения с колхозом, судам необходимо проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым в связи с характером трудовых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения. При этом следует иметь в виду, что лица, указанные в ч. 2 ст. 40 Основ жилищного законодательства, могут быть выселены лишь в пределах того же населенного пункта и с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п. 19). Основами жилищного законодательства значительно сокращен перечень оснований, по сравнению с ранее действовавшими правовыми нормами, для выселения граждан без предоставления другой жилой площади. Такие случаи теперь крайне редки: выселение лиц, систематически разрушающих жилое помещение; нарушающих правила социалистического общежития; выселение лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным; выселение самоуправно занявших помещение; в случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий лиц, получивших ордер (если же они ранее пользовались жилым помещением, им должно быть предоставлено прежнее или другое" жилое помещение). При удовлетворении исков о выселении перечисленных категорий граждан указанные обстоятельства должны быть мотивированы ссылкой на бесспорные доказательства. Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны решением суда взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной. В резолютивной части решения о выселении с предоставлением другого жилого помещения должно быть указано это конкретное помещение (адрес, размер жилоА площади). Советом Министров СССР разрешено исполкомам местных Советов народных депутатов, предприятиям, объединениям и организациям продавать гражданам в личную собственность занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах; подлежащих реконструкции или капитальному ремонту. Квартиры во вновь построенных домах могут быть проданы в личную собственность граждан после их заселения в установленном порядке. При продаже гражданам квартир в личную собственность действует правило, что одна семья имеет право занимать только одну квартиру или индивидуальный дом (п. 1 постановления Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 г. предоставлена кооперативная квартира'. Проживающие с членом жилищно-строительного кооператива члены его семьи имеют равное с ним право пользования жилым помещением в кооперативном доме, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещением. Вопрос о том, кого следует считать членом семьи члена кооператива, урегулирован ст.53 ЖК РСФСР и соответствующими статьями ЖК других союзных республик. При решении вопроса о том, является ли проживающий в кооперативной квартире (кроме еупруга, детей, родителей) членом семьи члена кооператива, суд исходит из установленных в судебном заседании обстоятельств о характере их отношений, выясняет, имели ли место ведение ими общего хозяйства, оказание взаимной помощи и другие отношения, свидетельствующие о наличии семейной связи2. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает права на выселение прожи- ' См.: Бюллетень Верховного Суда СССР, 1986. № 4. С. 19. * См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1989. № 2. С. 1в. вающих с ним лиц. Случаи выселения этих лиц из жилого помещения в кооперативном доме предусмотрены законодательством о жилищно-строительных кооперативах, а также регулируются отдельными общими нормами жилищного законодательства. Например, член кооператива или член его семьи может быть выселен, если он не проживает в квартире без уважительных причин более шести месяцев или систематическим нарушением правил социалистического общежития создает обстановку невозможности совместного проживания с ним в квартире ст. 38 Основ жилищного законодательства, ст. 60, ч. 1, ЖК РСФСР). Несовершеннолетние наследники умершего члена кооператива сохраняют право дальнейшего пользования квартирой и по достижении совершеннолетия принимаются в члены кооператива. Они могут быть приняты в кооператив и до достижения совершеннолетия, если это предусмотрено законодательством союзной республики (например, Примерными уставами ЖСК Украинской, Белорусской и других союзных республик). До достижения наследником совершеннолетия его обязанности, связанные с пользованием кооперативной квартирой, выполняются родителем, усыновителем, опекуном и попечителем. Право члена кооператива сдать жилое помещение внаем. В силу ст. 121 ЖК РСФСР и соответствующих статей ЖК Других союзных республик член кооператива может сдать внаем с согласия правления кооператива часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи — все жилое помещение за плату в размере, установленном законом. В ст. 122 ЖК РСФСР указано, что этот размер не должен превышать взимаемых с члена кооператива эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение. Примерными уставами жилищно-строительных кооперативов некоторых союзных республик (Белорусской, Грузинской, Латвийской, Литовской, Киргизской) предусмотрено, что член кооператива, систематически сдающий жилое помещение с целью извлечения нетрудовых доходов, может быть исключен из кооператива. Неосновательно полученная членом кооператива сумма от сдачи внаем жилого помещения может быть взыскана в виде нетрудового дохода в доход государства (ч. 6 ст. 14 Основ гражданского законодательства). Если правление кооператива неосновательно отказывает члену кооператива в сдаче внаем жилого помещё- ния, такой отказ может быть оспорен в судебном порядке. Законодательно такое право на обращение в суд закреплено, например, в ст. 139 ЖК Белорусской ССР. Члены семьи члена кооператива не имеют права сдавать кооперативную жилую площадь внаем или вселять на эту площадь временных жильцов без согласия члена кооператива. Если сдачей членом кооператива жилого помещения ущемляются их права на пользование этим помещением, они согласно ст. 5 Основ гражданского судопроизводства не лишены возможности обратиться в суд с иском о признании договора найма жилого помещения недействительным и выселении вселившихся. Право на передачу пая и его раздел. Член кооператива имеет право передать свой паи любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи с согласия общего собрания членов кооператива. В отличие от раздела паенакопления в денежном выражении, раздел пая непосредственно связан с разделом жилой площади. При разделе пая и жилой площади вместо одного члена кооператива становится два. Раздел жилого помещения и пая в доме кооператива допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире (ст. 120 ЖК РСФСР и соответствующие статьи ЖК других союзных республик). При этом раздел пая допустим независимо от размера принадлежащей каждому супругу доли паенакопления. С иском о разделе жилого помещения и пая вправе обратиться в суд как бывший супруг члена кооператива, так и член кооператива. При предъявлении иска членом кооператива суд обязан выяснить, желает ли его бывший супруг вступить в кооператив. Суд не вправе вынести решение о разделе пая (квартиры), если бывший супруг члена кооператива возражает против вступления в кооператив. При вынесении решения о разделе между бывшими супругами жилого помещения и пая суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому из них доли паенакопления, интересы детей и других членов их семьи, имеющих право на пользование жилой площадью в квартире, а также планировку квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Раздел жилых помещений, которые не являются изолированными, возможен лишь при условии, что на переустройство и переоборудование последних в изолированные помещения имеется разрешение исполкома местного Совета народных депутатов. При невозможности раздела пая с супруга, являющегося членом кооператива, может быть взыскана соответствующая денежная компенсация в пользу другого супруга, но только по просьбе последнего об этом и лишь при условии, что он изъявит согласие освободить жилое помещение, если иное не предусмотрено Примерным уставом жилищно-строительного кооператива. Согласно п. 34 Примерного устава ЖСК Литовской ССР за разведенным супругом, получившим причитающуюся ему часть паенакопления, может быть сохранено право пользования жилым помещением, если при нем остаются несовершеннолетние дети. Суд не вправе вынести решение о разделе пая и жилой площади в доме кооператива при разрешении дела о расторжении брака, поскольку требованием о разделе пая затрагиваются интересы не только супругов, но и кооператива (ст. 7 Закона о кооперации в СССР). В случае признания брака недействительным по мотиву сокрытия одним из супругов факта его состояния в другом браке, право на паенакопление, внесенное а кооператив в период совместной семейной жизни до момента признания брака недействительным, может быть определено судом по иску супруга, введенного в заблуждение, по правилам семейного законодательства (ст.ст. 20—22, 46 Кодекса о браке и семье РСФСР и соответствующих статей КоБС других союзных республик), а не по нормам гражданского законодательства. В этом случае по правилам названных статей возможен и раздел пая. В настоящее время немало кооперативных домов построено членами колхозов. Здесь необходимо иметь в виду, что, если квартира в кооперативном доме предоставлена в пользование колхозному двору, члены колхозного двора вправе в случае спора заявить требования о разделе пая и квартиры (дома). При разрешении такого требования следует руководствоваться ст.ст. 126, 131 ГК РСФСР и соответствующими статьями ГК других союзных республик. В Примерный устав жилищно-строительного кооператива Литовской ССР включены правила о праве членов колхозного двора на пай в кооперативе. Обмен жилого помещения. Немалый интерес представляет и судебная практика, связанная с реализацией членом кооператива права на обмен занимаемого жилого помещения. Согласно ст. 119 ЖК РСФСР и соответствующим статьям ЖК Других союзных республик член жи-лищно-строительного кооператива вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с разрешения исполнительного комитета местного Совета произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При этом суды исходят из того, что если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также его бывший супруг и член семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом возможность принудительного обмена не связывается непременно с противоправным поведением того или иного проживающего в квартире лица. Не исключается вынесение судом решения об обмене и при отказе в принятии в члены кооператива лица, пользующегося жилы.м помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда и обменивающего его на жилое помещение в доме кооператива, либо при отказе в выдаче этому лицу ордера при наличии согласия общего собрания членов кооператива на принятие его в кооператив. Само это лицо, однако, в указанных случаях не вправе обратиться в суд с иском об обмене: оно участвует в деле в качестве третьего лица. Ответчиками же являются (в зависимости от предмета иска) кооператив, исполком местного Совета или же члены семьи, возражающие против обмена. В п. 66 Примерного устава Таджикской ССР содержится правило о том, что обмен кооперативной квартиры в случае раздела ее между разведенными супругами может быть произведен только целиком. Правильность этого положения сомнений не вызывает. Законодательством предусмотрено предоставление членам кооператива лишь отдельных квартир. Данное правило должно сохраняться и при обмене кооперативной квартиры, разделенной между супругами. Пленум Верховного Суда СССР разъяснил в названном постановлении от 3 февраля 1988 г.: при разрешении дел судам следует исходить из того, что при разделе квартиры в доме кооператива между разведенными супругами возможен обмен лишь всей квартиры (п.6). К обмену жилой площади в кооперативной квартире применимо правило ст. 70 ЖК о внутрисемейном обмене. В случаях, предусмотренных ст. 74 ЖК, суд вправе признать обмен недействительным. Обмен служебного помещения в доме кооператива, как и находящегося в домах государственного или ведомственного жилищного фонда, на другое жилое помещение недопустим. Равным образом суд не вправе вынести решение об обмене членом кооператива занимаемого им жилого помещения на служебную жилую площадь в любом жилищном фонде, за исключением случаев, когда квартира утратила статус служебного жилого помещения. В Узбекской ССР член жилищно-строительного кооператива вправе помимо этого произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое, расположенное в доме, принадлежащем на праве личной собственности (ст. 130 ЖК). Право члена кооператива на получение освободившейся квартиры в доме кооператива. В соответствии с законодательством член кооператива имеет право получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в первую очередь, если он нуждается в улучшении жилищных условий. В Примерных уставах жилищно-строительных кооперативов Азербайджанской и Киргизской союзных республик содержится указание, что член кооператива имеет право получить освободившуюся в доме кооператива квартиру, если он нуждается в улучшении жилищных условий, как для себя, так и для любого проживающего с ним совершеннолетнего члена семьи. При предоставлении члену кооператива другой квартиры кооператив может с соблюдением установленного порядка оставить освобождаемую квартиру члену его семьи. В то же время при отказе кооператива в этом член семьи не может оспорить его в судебном порядке (исключение из этого предусмотрено пп. «ж» п. 28 Примерного устава ЖСК Киргизской ССР). При получении членом кооператива освободившейся в кооперативе квартиры для всей семьи в порядке улучше- ния жилищных условий вместе с ним обязаны освободить ранее занимаемую квартиру и члены его семьи. В случае возникновения спора между членами кооператива, кому из них должна быть предоставлена освободившаяся квартира в порядке улучшения жилищных условий, вопрос решается общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных). Лишь Примерным уставом жилищно-стрйительного кооператива Грузинской ССР предусмотрена возможность разрешения подобных споров также в судебном порядке (п. 35). При разрешении вопроса о подведомственности суду спора о преимущественном праве на освободившуюся квартиру в доме жилищно-строительного кооператива необходимо выяснять, нуждаются ли другие члены кооператива в улучшении жилищных условий путем закрепления за ними данной освободившейся квартиры'. В соответствии с п. 6 постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации»2 член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, в случае выбытия из кооператива имеет право получить паевой взнос в установленном размере или передагь квартиру своим родственникам либо другим лицам, имеющим в соответствии с законодательством право на вступление в кооператив и берущим на себя обязательство но соблюдению устава кооператива, если при этом не ущемляются права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива. При этом имеются в виду родственники и другие лица, постоянно проживающие в данной местности и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, независимо от того, состоят ли они на учете для улучшения жилищных условий. Вопрос о нуждаемости указанных лиц в улучшении жилищных условий решается в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия в члены кооператива. В случае передачи членом кооператива квартиры лицу, имеющему право на вступление в кооператив, это лицо имеет преимущество в закреплении за ним квартиры перед членами кооператива, нуждающимися в улучшении жилищных условий. При отказе общего собрания членов кооператива в ' См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № 11. С. 5. 2 СП СССР. 1988. № 16. Ст. 43. принятии указанного лица в кооператив право на обжалование решения общего собрания имеет не само это лицо, а член кооператива, решивший выйти из него с передачей квартиры другому лицу, но пока не исключенный из кооператива. Согласно п. 2 ст. 7 Закона «О собственности в СССР» член жилищно-строительного кооператива, внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности. Исключение из жилищно-строительного кооператива. Согласно Закону о кооперации в СССР член кооператива может быть исключен из кооператива по решению общего собрания по основаниям, предусмотренным уставом (п. 4 ст. 12). В соответствии со ст. 123 ЖК РСФСР член кооператива может быть исключен из кооператива, в частности, в случаях: 1) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии в члены кооператива; 2) систематического разрушения или порчи жилого помещения, или использования его не по назначению, либо систематического нарушения правил социалистического общежития, делающего невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными; 3) систематической сдачи жилого помещения внаем с целью извлечения нетрудовых доходов. Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть предусмотрены другие случаи исключения из кооператива. Примерными уставами Армянской ССР (п. 25), Казахской ССР (п. 22), Туркменской ССР (п. 31), Грузинской ССР (п. 27) предусмотрена возможность исключения члена кооператива, если в предусмотренном законом порядке установлено, что он вложил в пай деньги, полученные нетрудовым путем. Пленум Верховного Суда СССР разъяснил в п. 20 названного постановления от 3 февраля 1988 г., что кроме перечисленных выше случаев член кооператива может быть исключен из кооператива и по другим основаниям, предусмотренным законом, например, если совместное проживание с детьми, в отношении которых член кооператива лишен родительских прав, признано невозможным — ст. 98 ЖК РСФСР, ст. 60 КоБС РСФСР. Возможность исключения из кооператива лица, лишенного родительских прав, если совместное проживание его с детьми, в отношении которых он лишен родительских прав, признано невозможным, предусмотрена Примерными уставами ЖСК ряда союзных республик — Молдавской ССР (п. 62), Таджикской ССР (п. 69). Это правило согласовывается и с указанием, содержащимся в ст. 38 Основ жилищного законодательства. Выселение из дома жилищно-строительного кооператива. Исключенный член жилищно-строительного кооператива подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади. Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив. Другие лица могут быть выселены из жилого помещения в доме кооператива в случаях, предусмотренных уставом жилищно-строительного кооператива и ч. 1 ст. 98 ЖК. К членам кооператива неприменимо содержащееся в ст. 29 Основ жилищного законодательства правило о сроках сохранения жилой площади за лицами, временно выбывшими из жилого помещения. Это правило неприменимо и к лицам, которым принадлежит доля паенакоп-ления, однако в случае их выбытия на другое постоянное место жительства они могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на жилую площадь в доме кооператива'. Названные лица, при признании их утратившими право на жилую площадь, могут требовать выплаты им членом кооператива денежной компенсации за принадлежащую им долю паенакопления (п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988г. № 1). Иски о выселении из кооперативной квартиры исключенного или выбывшего из кооператива и членов его семьи могут быть предъявлены кооперативом или прокурором в защиту интересов кооператива. Обязательность судебного решения. Вступившее в за- ' См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 5. С. 12. конную силу решение суда, которым лицо признано необоснованно исключенным из членов жилищно-строительного кооператива, влечет за собой в силу его обязательности к исполнению (ст. 15 Основ гражданского судопроизводства) восстановление этого лица в членах кооператива и в правах на дальнейшее пользование жилой площадью. По этим же основаниям решение суда о признании за истцом преимущественного права на вступление в члены кооператива, так же как и о разделе пая с выделением бывшим супругам (или членам колхозного двора) в пользование конкретных жилых помещений в квартире, является обязательным для кооператива и исполкома местного Совета народных депутатов при рассмотрении вопроса о членстве этих лиц в кооперативе. Чтобы решение было исполнимым, в его резолютивной части должно содержаться указание о признании за истцом права на конкретное жилое помещение в кооперативном доме.
<< | >>
Источник: П.Я.Трубников. Защита гражданских прав в суде. 1990

Еще по теме § 1. Дека по спорам между нанимателями и наймодателями • домах государственного и общественного жилищного фонда:

  1. § 6. Пользование жилыми помещениями в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов
  2. § 5. Право на жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов
  3. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
  4. Выселение из жилых помещений в домах жилищных кооперативов
  5. 85. Порядок получения гражданами в собственность квартир из Государственного жилого фонда.
  6. Издательская программа Института Фонда «Общественное мнение»
  7. Компетенция государственных и муниципальных органов в области жилищных отношений
  8. 1.3. Служебное жилищное обеспечение военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, в системе жилищного обеспечения с учетом изменений жилищного законодательства Российской Федерации
  9. Государственный контроль в жилищной сфере
  10. Создание и государственная регистрация жилищных кооперативов
  11. 1. Положение жилищно-строительных и жилищных кооперативов в условиях перехода к рынку
  12. Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
- Авторское право - Адвокатура России - Адвокатура Украины - Административное право России и зарубежных стран - Административное право Украины - Административный процесс - Арбитражный процесс - Бюджетная система - Вексельное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Гражданское право России - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Лесное право - Международное право (шпаргалки) - Международное публичное право - Международное частное право - Нотариат - Оперативно-розыскная деятельность - Правовая охрана животного мира (контрольные) - Правоведение - Правоохранительные органы - Предпринимательское право - Прокурорский надзор в России - Прокурорский надзор в Украине - Семейное право - Судебная бухгалтерия Украины - Судебная психиатрия - Судебная экспертиза - Теория государства и права - Транспортное право - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право России - Уголовное право Украины - Уголовный процесс - Финансовое право - Хозяйственное право Украины - Экологическое право (курсовые) - Экологическое право (лекции) - Экономические преступления - Юридические лица -